【店舗解約】店舗解約時の手順を解説!解約の費用・手続きはどうなるのか?

近年、新型コロナウィルスの影響による緊急事態宣言・まん延防止等重点処置の兼ね合いで、思ったように営業ができず解約を検討する店舗からの相談が非常に増えております。そこで弊社では「店舗専門の不動産会社」として店舗の解約手順をお伝えする事と、どのように手続きすれば最もローコストで解約できるのかをアドバイスさせていただければと思い記事にしました。是非最後までお読みいただければ幸いです。

店舗を解約する為に必要な手続きと手順

解約予告をいつまでに出さなければいけないのか期間を確認する

店舗を解約をする際にとにかく最初に行わなければいけないことがあります。それは「解約予告期間」の確認です。確認方法は店舗を契約した際に受け取った賃貸契約書を見る事が一番確実です。民法(第617条及び第618条)では「建物の賃貸借の場合、賃貸人及び賃借人ともに3カ月前までに解約の申入れをすることにより、契約を終了することができる。」とされています。ですが別の法律(借地借家法(第27条))では「賃貸人から解約をする場合は6カ月前までに申入れをすることで契約を終了できる。」とされています。借地借家法は民法よりも優先される為、賃借人が契約を解約をする場合は3カ月前までに予告し、賃貸人は6カ月前までに予告(正当事由が必要)しなければならない」となっています。ただ今回気にするべき点は「契約書にどう記載されているか」になりますので、契約書に「3か月前」と記載されていれば3か月前に解約予告を出せばOKです。

解約予告を出す

解約予告の期間を確認出来たら次は実際に解約予告を行います。どこに解約予告の連絡するかですが、基本的には管理会社か貸主へ出すことになります。その際に解約の意思表示をしっかりとしていただき、解約日時をしっかりと確定させる事が大事になります。なので解約予告を出す際には解約意志と解約日時がはっきり決まってから連絡するようにしましょう。解約予告の連絡をした際に指定の書式での提出を求められることが多いので、解約予告を出すのであれば全て指示に従いましょう。

契約内容に沿った原状回復工事を行う

原状回復工事は別の呼び方でスケルトン工事と呼ばれています。店舗を解約する場合、スケルトン状態にして返さなければならないと契約書で義務付けられていることがほとんどです。店舗解約時の原状回復工事費用の相場としてはおよそ10万円/坪程度ですので、大きな店舗ですとそれなりに負担が大きくなります。例外として原状回復工事を行わなくても良い場合があります。それば居抜きでの引き渡しになります。管理会社・貸主が次の入居者を早期に見つけ、かつその方が居抜きを希望される場合になります。解約予告を出してそこまで早期に決まることは稀で殆どありません。しかし、後述の「解約費用を抑えるテクニック」でほぼ確実に居抜きで明け渡すことが出来るので、最後まで読み進めていただければ幸いです。

保証金の返還について

解約予告で取り決めた期間が終わりましたら、管理会社・貸主に店舗の鍵を返還してようやく引き渡しが完了となります。その際に、入居時に保証金を預けていた場合は保証金の返還でお金が戻ってくることがあります。店舗解約時の保証金の返還金額は、入居時に契約書で取り決められており、満額・もしくは償却金が差し引かれた金額での返還となります。相場などは一切なく、貸主の趣向や地域性などで取り決められていますので、契約書をよく確認してみましょう。

解約費用を抑えるテクニック

原状回復工事費用のあいみつを取る

あいみつとは「相見積もり」の事ですが、複数社を呼んでそれぞれから見積もりを取り、最安値の業者を探す・値引くという方法です。店舗の解約においてもあいみつは非常に有効ですので、原状回復工事をする場合は是非活用してみてください。

解約予告の際にこちら側の希望を明確に伝える

解約予告を出す際に使えるテクニックの一つとして、解約予告時にこちらの要望をストレートに伝えてしまう方法があります。希望内容によっては応じてくれる場合もありますので覚えておきましょう。

解約予告の際にこちら側の希望を明確に伝える

結論からいうとこの方法が一番お得に解約することが出来ます。店舗の内装や設備をそのまま残して解約することができますので、原状回復費用はかかりません。さらに造作譲渡金(内装・設備の売却金)として次の入居者からお金をもらう事も可能です。ただかなり複雑な交渉が必要になるのも事実で、もし居抜き店舗として譲渡する場合は、専門知識に長けた不動産会社を選ばなければ様々なトラブルにあいます。貸主さんが居抜きを禁止している場合が多いので、ご自身で交渉する事はNGです。一度交渉を入れて失敗してしまうと、その後に不動産会社が交渉を入れても拒否されてしまうようになりますので、順序としてはまず初めに専門の不動産会社へ相談するようにしてください。弊社では店舗の解約・居抜き譲渡について無料で相談を受け付けておりますので是非ご相談ください。

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