【店舗解約】店舗の解約時に居抜きでお店を閉めたい

みやこ不動産企画では予定外の所から話が漏れてしまうことなどないよう秘密裏にした上で、次の物件希望者探しや物件の貸主様との交渉、契約関連のサポートなどを進めていくようになっています。条件が揃い、前向きに物件をご検討いただけている方だけに店舗様の物件情報等を公開し、マッチングを行います。

秘密裏にお話しを進めていきます

いざ閉店することを決めたとしても、気軽な気持ちでお客様や従業員に知られたくはありませんよね。知らせるとなっても、ある程度話が進み、今後の展望などについて説明が出来る段階になってからの方が望ましいでしょう。 そのためみやこ不動産企画では予定外の所から話が漏れてしまうことなどないよう秘密裏にした上で、次の物件希望者探しや物件の貸主様との交渉、契約関連のサポートなどを進めていくようになっています。条件が揃い、前向きに物件をご検討いただけている方だけに店舗様の物件情報等を公開し、マッチングを行います。 【守秘義務】 閉店に関する情報は、物件の貸主の了承を得ていない場合守秘義務があり、一般公開はしてはいけないようになっています。中にはこれを無視し、閉店情報などを公開してしまう不動産業者もいるようなので注意しましょう。

居抜きのメリットとは

・原状回復費用 原状回復とは、物件を「借りる前の状態まで戻す」ことが一般的です。契約内容によっては、借りた時は内装があったが解約時にはスケルトン戻し(コンクリート打ちっぱなしのような状態)まで戻さないといけなかった。なんてケースもあります。 この原状回復工事の費用は店舗の内装や階数、面積、また周辺に駐車スペースがあるかなどで変動はありますがおおよその相場は一坪あたり5万円~7万円程度と言われています。場合によっては一坪で10万円を超えるケースも…。30坪店舗の原状回復工事にかかる費用は最低でも150万円程度は見積もっておくと良いでしょう。

造作譲渡

造作譲渡は、内装などを後から作ったものを有償・もしくは無償で次の物件希望者へ譲渡する事を指します。 仮に30坪の物件を造作譲渡できると仮定します。見積もりでは原状回復工事費用が150万だったが、次の物件希望者がそのまま使うため、工事が不要になった。 →150万円の得 次の物件希望者が内装を100万円で買い取りしてくれることになった。 →100万円の得 合計250万円もの得をした計算になります。 買い取りしてくれれば上記のような得の大きい取引になりますがもしそうでなくても 居抜きという形でそのまま引き渡すことが出来れば原状回復工事費用は丸々浮きますので それだけでもとてもありがたいですよね。

解約予告期間の賃料

通常の物件でも退去の1か月前には解約の申告をしますが店舗の解約の場合期間が異なり、解約の3か月~6か月前に解約を申告することが一般的とされています。コロナ等の影響もあり、売り上げが出ないから閉店を余儀なくされたのに解約まであと6か月も賃料の支払いが…と頭を抱える店舗様も多いようです。 ですが居抜きの場合はこの期間を短くすることが出来る可能性があります。物件の貸主からすれば、わざわざ自分で募集をかけることなく、賃料収入が途切れることなく次の物件希望者との契約が続くので解約予告期間が短くなっても良い。と了承頂けるケースが多いです。その上内装そのまま次の物件希望者に引き継げますので原状回復の工事の期間も省けるということです。 ここまでの説明で最低限の注意は必要なものの、 店舗の解約をする上で居ぬきは非常にメリットのある方法ということが ご理解頂けたことでしょう。

確認すべきこと 注意すべきこと

契約書の条件の確認

契約書にはまず間違いなく、と言っていいほど原状回復の義務などが明記されています。そのため、居抜きをしたいと思っていても勝手に話を進められる訳も無く、まずは 物件の貸主様へ説明・理解をしてもらった上で許可を得なければいけません。 次の物件希望者を探す前に物件の貸主へ事前の許可を得ておきましょう。

契約条件の引継ぎの合意

「店舗を居抜き売却がしたい自分」と「新しく物件を借りたい借主」の間で居抜きの条件がまとまっても「物件の貸主」と「新しい借主」との間でも契約がまとまらない限りは 話は進みません。そのため居抜き売却の話と、物件の貸主との契約の引継ぎの話し合いについては並行して進めていくことが望ましいでしょう。

メリットが大きい居抜きについてご説明させて頂きました

ただ、物件の貸主様との交渉でトラブルになるケースもありますので少しでも不安がある方や専門業者に代行して話を進めてほしい、相談に乗ってほしい。と思われる方はまずはお問合せ下さい。

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