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飲食店舗の売却価格はどう決まるのか。業界人の秘密のノウハウを大公開
飲食店の廃業もしくは移転を検討していて、居抜きで出来るだけ高く売却したい、というのが本音ではないでしょうか?当記事では、一般的な居抜き物件の売却相場から、売却価格を決める重要なポイントを解説していきます。
飲食店舗の売却金額はどう決まるのか？
現状すぐに売却する訳でもないけれど、もし居抜き売却するとなったらこの店舗はどれくらいの価格がつくか知りたい、査定ポイントも気になるという方もおられるかと思います。
以下では飲食店舗の居抜き店舗物件売却相場についてどういったものなのか、ご説明していきます。
居抜き店舗の売却とはどんなものがあるのか
まず、一概に居抜き店舗売買といっても、色々なパターンがあります。
居抜き店舗でWeb等に買い手募集をかけている物件を見てみると、開店から数か月で売却希望している飲食店や、10年以上も営業を続け加齢に伴って売却、といったケースもあります。中にはすでに閉店しており厨房機器などがない物件も居抜きでWebに掲載されていることもあります。
また、譲渡時の物件の状態もそれぞれ違います。築年数が古い店舗でも毎日スチームで床清掃を欠かさなかった店舗もあれば、一度も掃除をしておらず機器の隙間には虫の死骸が残っているというケースも。
つまり、居抜き物件と一口に言ってもひとつとして同じものは存在せず、営業してきた業種・年数・店舗の規模・什器備品など全て異なります。
居抜き物件の売却価格は３つの要素が影響する
売却価格を決める重要な要素は主に「立地」「規模」「清潔感」の３つです。厨房機器や内装も影響はしてきますが、金額についてはこの３つのポイントの影響が大きいのでその３つに絞って解説していきます。
物件の立地・交通の便の良さ
駅前などの交通が良い、集客率が高いような立地であった場合に居抜き物件は非常に人気があります。例えば全国チェーン規模の会社が「駅前にどうしても出店したい」という時に20坪程度の飲食店の内装に1,000万円近い買取金額を提示することがあります。賃料を吊りあげて借りるとそれから先のランニングコストが増えてしまうので、居抜き店舗の造作の買取金額を多く支払うという形になっています。帳簿上としても内装費扱いで資産として残せる点も高評価に繋がりやすい点です。
売却価格が高額であったとしても買い手がつくのは好立地パターンが多いです。
物件の規模と形状
物件も、大きければ良いというものでは無く、一番需要のある大きさは大体10~15坪程度の規模になっています。
というのも、個人で30坪や40坪といったサイズのお店を始める方は少数派ですし、自身が厨房にたち、フォローしてくれるアルバイトを1~2人雇って切り盛りするといった営業方針であればこの10~15坪程度の規模が一番適しているからです。
また、同じ坪数の店舗であったとしても部屋の形でも売却価格に差が出ます。
変則的な形ですと座席を確保が難しくなり、ひいては売り上げにも影響がでます。
また、間口が広い物件の方が好まれる傾向にあります。
店舗内の清潔感
清潔感、と言われてもピンとこない方もいらっしゃるかもしれません。しかしこれから新しく開業しようと思ってる買い手側からすれば清潔であるかどうかも大変重要です。
10年以上営業を続けていた居抜き店舗だったとしても毎日客席や厨房の手入れ清掃を怠らずに続けてきた店舗はそれだけで雰囲気に良い味を生んでくれますが、そうでない店舗では短期間の営業だったとしても不衛生・嫌なイメージを与えてきます。
清潔感のある店舗は古くとも短期間かつ好条件で売却が成立していくケースが多いです。
店舗の売買契約書
売買の取引をするわけですから、契約書も必要になります。居抜き物件の売買が増える前はきちんとした取り決めをしなかった為にトラブルになったケースも多くあります。
では、具体的にどのようなことを取り決めておけば良いのか確認しておきましょう。
１．譲渡物件の引き渡し日程
２．譲渡物品の確認
３．引き渡し状態の確認
４．売却後の取り決め
５．問題発生時の解決法
買い手側からすると新たに営業するための準備の工事をする日程や人を雇い入れる日程等に影響するため、１の引き渡し日程が重要となります。また賃貸借物件である場合には、どこで賃料の支払い義務を切り替えるのかも決めておきましょう。
譲渡物品に関しては、聞いていた厨房機器が実は譲渡品では無かったなんてケースも稀に起こります。言った言わないとトラブルになる前に、どの物品が譲渡品なのか、きちんと動作するのかなども売り手側買い手側双方で確認しておくとスムーズです。
とりわけ３の引き渡し状態が一番トラブルになる事が多く、ゴミや調味料などは売り手が処分すべきですが残っていることもあります。
売買が成立して引き渡した後でも思わぬトラブルが発生する事があり、その中でも多いのが譲渡後の物品の不具合です。
例えば厨房機器が営業中に動かなくなったなんてことがあれば買い手側から元の所有者である売り手側に損害賠償を請求されることもあります。
双方のスムーズな取引のためにも、もし不具合の可能性のある造作であれば事前に申告しておくことが大事です。
居抜き店舗の売却相場
ここまでで、飲食店舗の売却価格が必ずしも内装の質や厨房機器の有無などの値段だけで決まるものではない事はご理解頂けたと思います。次は最終的に価格決定する要素についてご説明します。
元来、店舗の売却となると原状回復工事といって、内装を全て取り外し、厨房機器なども全て撤去して何もない状態にするための作業が必要でした。この状態の物件をスケルトン物件と言いますが、この方法がポピュラーであった2010年前後では、ある程度の内装や機器が用意してある状態で物件を購入できる居抜き物件はとても需要が高く、当時の相場では20坪程度の居抜き物件に400~500万程度の価格がつく状態でした。
その後、居抜き売却が主流に移り変わり、居抜き売却の物件も増えた今は購入相手を探すためのサイトや居抜き専門の仲介業者も現れた反面、徐々にその相場価格は減少傾向にあります。
居抜き店舗の売却は仲介業者を活用
先ほども触れましたが、居抜き物件が増えている今、それを取り扱う専門の仲介業者も増えています。例え友人や誰かの紹介で知り合った方に店舗を譲る場合であったとしても契約に関係することですので、業者を依頼することでその後の関係も良好なまま売買契約を完了させる事も出来ます。
ましてや、売却相手を探すところから始める方であれば手続きやノウハウを熟知している居抜き専門の仲介業者に依頼し、契約のとりまとめや売却相手との交渉を任せることをお勧めします。売買成約時には手数料が発生しますが相談くらいであれば無料の業者が多いので、信頼できる業者を見つけて相談してみましょう。
今後の飲食店舗の売却相場はどうなるのか
令和4年5月の時期では建築・不動産マーケットであることが囁かれており、やや相場は上がってきています。ウッドショックといった木材不足、コロナでの半導体やコンデンサの供給への影響、機器類を制御する部品の不足で品薄状態などが理由に挙げられます。
こういった背景もあり、スケルトン物件から飲食店を作る場合に発注は出来ても部品が届く時期が読めず、開店までどれくらいの時間がかかるかわからないという状況になってきています。このことが改装や一部の修繕で済む居抜き店舗の需要を高めています。
需要が増えればその分価格は上昇します。
もう一つの要素が金利です。低金利が続く間は売却価格は今よりもそうは下がらないでしょう。逆に金利が上昇して独立、開業をする人が借入額を抑えるようになると売却額は下がるものと思われます。
まとめ
売却を決断されたという訳ではなくとも、実際居抜き売却をするとなった場合の流れや金額、手続きについて事前に把握しておくことは決して無駄ではありません。少しでも検討しているのであれば事前にどういったことに注意すべきなのか、どういったことをすれば良いのか理解しておきましょう。
居抜きでの売却価格について自身の物件は立地の良さ、坪数は需要が見込めるのか、清潔さを維持できているのかなどを把握しておくことをおすすめします。
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