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飲食店舗の居抜き物件の売却でよくある質問
今までの店舗売却の中でも特に質問が多い案件としましては「飲食店舗の居抜き物件」がやはり圧倒的に多いです。弊社はこの飲食店舗の居抜き物件をメイン取り扱っておりますので、その中でも特に多く出てくる質問をまとめて記事にしておきたいと思います。是非ともこれから飲食店舗を居抜きで売却・購入しようとしている方のお役に立てれば幸いです。
Q.店舗を閉店するにも費用がかかる？
居抜きで店舗を売却したい場合、退去までの家賃・光熱費・店内備品の処分費用など、店舗の閉店にはオープンの時と同じく多くの費用が発生いたします。特に負担が大きいのが「原状回復費用」です。原状回復のといっても契約内容によってどこまでやるのかの範囲は異なるのですが、基本的には「スケルトンの状態にする」というのが一番多いですね。例えば居抜きの状態で借りた場合であっても、賃貸借契約書にはきっちりと「退去時はスケルトン状態に戻すこと」と書いています。スケルトンの工事費用は使用状況・内装状態・路面店舗 or 空中店舗など、条件によってかなり異なってきますが、相場としてはおおよそ「10万円/坪↑」と言われています。なので現在は閉店費用を節約のためにも常識的になりつつある「居抜きでの店舗売却」が大切になってくるのです。
Q.居抜き物件として飲食店舗を売却するには？
居抜きで飲食店舗をできるだけ高く売却するためにはどうすればいいのか？一番気になる部分かとおもいますので、その大事なポイントを以下で説明させていただきます。
売却する飲食店舗の中の各種設備を点検すること
飲食店舗の売却と飲食店舗内の備品の造作譲渡で一番重要になってくるのが、飲食店舗設備の状態です。売却金額に必ず大きく影響してきます。売却額の交渉を有利に進めるため・かつトラブルを回避のためにも、「故障している機器の有無」、「電気が切れていないか」など、必ず点検しておくべきです。また、電気設備（エアコンなど）で貸主所有のものがあれば、それらは売却の対象にはもちろんなりません。貸主・借主の所有権が曖昧なものがある場合、事前に確認しておきましょう。
売却する飲食店舗は必ず清潔に保つこと
飲食店舗内が綺麗であれば購入希望者にはそれだけで好印象を与えることができます。逆に汚ければ当然真逆の印象を与えることになってしまいます。飲食店舗内の壁・床・天上・窓などはもちろん、厨房設備・トイレなど汚れが目立つ部分は念入りに清掃しておくべきです。また、見落としがちですが倉庫などにゴミが放置されている場合もあったりしますのでそちらも必ず確認しておきましょう。
売却する飲食店舗の内見希望には必ず速やかに対応すること
まずは購入希望者に飲食店舗を内見してもらわなければ話は前に進みません。飲食店舗は動的に毎日新しい物件が出てくることもあり、スピード・タイミングを間違えると購入希望者は他の類似物件で決定してしまう可能性もあります。なので可能な限り最短で見ていただけるように、内見の希望があれば即座に対応できるように努力してください。また、内見に立ち会う際にはご自身も取引相手なのだという自覚を持ち、好印象をもってもらえるように気を付けましょう。
売却する飲食店舗のリース契約中の備品と残高を把握しておくこと
飲食店舗内の厨房機器でリース契約中のものがあれば、その厨房機器のリース残高・リース満了期間については必ず事前に調べておきましょう。買主にリース契約ごと継承する、という方法もあるにはあるのですが、売主が連帯保証人に入らなければいけないケースが多いです。これらはトラブルを回避するためにも、可能な限りリースの残額を払いきり、買い取った上で買主に引き継ぐのが良いでしょう。ただリース会社やリース契約中の対象物によっては買い取り自体ができない場合もあるので、その点は注意して把握しておきましょう。
解約予告前に飲食店舗の売却先を探すこと
解約を通知すると、オーナーや不動産会社などの貸主は、次のテナントを募集しはじめます。賃貸借契約書に原状回復義務の記載がある場合は、次の募集はスケルトンでの引き渡しで行われることになります。貸主側で次のテナントが決まってしまうと居抜きでの引き渡しができなくなってしまいます。居抜きで飲食店舗の売却をする場合は、まず焦らないこと。間違った判断しないためにも、解約予告を行う前から仲介会社に相談し、仲介会社の指示・アドバイスに従いましょう。
Q.閉店日までにやっておくべきことは？
まず閉店を決意したとしても、もちろんすぐさま営業を終了するわけにはいきませんよね。ここでは閉店日までにやるべきこと・必要な続きなどをまとめましたので確認してみてください。
飲食店舗の物件のオーナー・不動産会社へ解約を通知すること
営業が終了していても解約通知日から定められた期間は当然家賃の支払いは続きます。通常であれば賃貸借契約書には退去する日の数か月前までには通知をするようにといった解約予告期間というものについての記載がしてあります。まず閉店を決断したらできるだけ早くオーナーや管理している不動産会社へ書面での解約通知を行いましょう。
飲食店舗の従業員へ解雇通知を出すこと
売却する飲食店舗で従業員を雇用している場合、閉店の1ヶ月以上前からは解雇通知しておいたほうが良いです。例えば解雇予告期間が30日に満たない場合は解雇予告手当などのの支払い義務が法的に生じてきますし、トラブルの元となります。仲介業者にも確認をとりながらなるべく早く通知しておくとよいでしょう。
飲食店舗の取引先へ閉店を通知すること
飲食店舗の場合、食材・備品の仕入れ業者、または常連のお客様などへ閉店を先に知らせておく必要があります。また、定期的な納品の契約をしている場合、閉店後にも納品されるようなトラブルがないように必ず確認しておきましょう。
飲食店舗の電気・ガス・水道などを解約すること
飲食店舗の場合も住居の引っ越しなどと同様で、電気・ガス・水道などの契約は自身で解除しなければいけません。停止希望日のどれぐらい前には手続きが必要なのかをそれぞれの契約元へ事前に確認しておきましょう。
飲食店舗内の備品を処分すること
飲食店舗の厨房機器・食器類・家具類などで譲渡する飲食店舗備品以外はあらかじめ処分しておかなければなりません。廃棄を依頼する場合は費用が発生しますが、厨房機器専門のリサイクル業者などが買取りや無償引取りをしてくれる可能性もあるので、もし処分をするのであれば事前に見積りを依頼してみるのも手です。飲食店舗の厨房機器の中にリース契約中の物があり、かつ支払いが残っている場合は、残りのリース残金や違約金を支払わなければいけません。この点も事前に契約内容の確認を必ずしておきましょう。
各種届け出などは忘れないこと
飲食店舗の閉店後にも、保健所・警察署・消防署・税務署など、各種届け出を行う必要が多々あります。従業員を雇用していた場合は、各種保険・年金などの手続きも必要になってきますし、税金ももちろん申告しなければいけません。また、食品営業許可証などの各種許可証・認定証は発行元に返還する義務がありますので、どれも閉店日から5日～50日以内と手続きを行う期限が厳しく定められていることが殆どなので、計画的に行えるよう事前の確認・準備は怠らないようにしましょう。
まとめ
飲食店舗の閉店時に必要な手続き・居抜き店舗としての売却する際のポイントについてご紹介させていただきました。飲食店舗の居抜きでの店舗売却は閉店費用をを削減できる反面、「購入希望者が必ず現れるというものではない」という認識だけは絶対に忘れてはいけません。売却の契約が成立しなかった場合、通常閉店をせざるおえませんので通常閉店の場合にどれぐらいの費用がかかるかということも事前に把握しておかなければいけないのです。それに購入希望者が仮に現れたとしても、必ずしも売却金額の交渉がまとまるというわけでもありません。売主は当然「できるだけ高く売りたい」ものなのですが、反対に買主は「できるだけ安く買いたい」と思っているものですので、結果的にはお互い歩み寄る事が何よりも大切になるのです。たまに「この金額で買ってくれる人がくるまで粘る！」といって交渉に全く応じない売主様も居るのですが、最終は話がまとまらず期間が迫ってしまいスケルトン工事をして退去して大損・・ということも割と多いのです。居抜きで飲食店舗を売却する最大のメリットはスケルトン工事費や廃棄物の処理費といった原状回復費用を一切かけずに飲食店舗を閉店できることですので、利益には固執せず、謙虚な気持ちをもって交渉していくことがスムーズに取引をするうえで最重要なポイントといえるでしょう。出来るだけ希望の条件で店舗を売却するためには、自身の飲食店舗の価値を正しく理解するところからです。トラブルを避けて手間を省くためにも必ず専門的に取り扱っている仲介会社に依頼することをおすすめいたします。是非一度、みやこ不動産企画へご相談ください。
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