居抜き売却のコツとは!居抜き売却の際の長所と短所

居抜き売却とは、通常の売却に比べて設備の撤去費用を抑える事が出来るだけでなく、もし順調に進めば設備の価値が売却価格に追加され、高く売る事が出来ます。とはいえ正しく売却を進めないと中々買い手が見つからなかったり、次の買い主と問題になることもあります。そのような事が起きないようにする為にも居抜き売却の長所と短所を正しく理解しておく必要があります。この記事では、そんな居抜き売却についての概要や長所・短所、売却の流れについて説明していきます。

居抜き物件とは

今店舗に置いている設備と店舗を丸ごと次の買い主に引き渡す売却方法です。厨房設備や空調設備が残っている為、すぐにでも店舗営業を開始する事が出来ます。本来閉店すると解体費用や原状回復の為の工事費用がかかりますが、居抜き物件にするとこれらの費用を節約することが出来ます。店舗の状況や設備にもよりますが、おおよそ１００万から３００万程度が通常の売却方法よりもお得になります。それだけでなく、次の買主に設備を買い取ってもらえた場合は物件の売却価格にプラスされ、大きな利益に繋がることもあります。ここで一つ注意しなければいけないことがあります。それは売却しようとしている店舗が自分の持っている資産ではなく、賃店舗の場合です。その場合は大家さんから居抜き物件にする許可を貰わないといけません。

1.居抜き物件の売却価格について

居抜き物件の価値は立地と規模、清潔感の3項目によって変わります。

①立地

人通りが多いエリアなのか、周囲に他のテナントも多く出店しているかどうか等が影響します。設備や店内が古かったとしても、駅から近かったり、大通りに面している場合は価値が上がります。

②規模

規模は立地にも影響されますが大きければ大きいほど良いというものでもありません。小規模な店舗の方が買い手が付きやすい場合もあります。例えば、少ない人数で切り盛り出来る店舗の場合はその分開業資金を浮かせる為に小規模店舗の方が好まれます。

③清潔感

清潔感はグリストラップ（油脂分離阻集器）に付着したヘドロや排水管や排気ダクト等の油汚れの有無等が該当します。買い手側からしても不潔感のある物件は望ましくありません。これらの3項目から、売却価格は設備だけで決まるのではなく、次の買主さんに「使いやすい物件だ」と思わせる事が出来れば価格は上がります。大家さんから借りている店舗の場合でも居抜き売却自体は可能ですが、その場合は店舗を売るのではなく、設備や賃貸権を他者に売買するという形になるので、独断での売却は出来ません。必ず大家さんから居抜き売却の許可を貰いましょう。

原状回復義務について

原状回復というのは、簡単に言うと借りていた部屋を元の状態に戻して大家さんに返還する事です。普通に使う事で壊れたり汚れた部分や時間経過で古くなった箇所に関しては問題ありませんが、例えば飲み物をこぼして出来たシミや引っ越し時に出来てしまった傷、クーラーからの水漏れが原因の壁の腐食等については戻す義務が発生します。つまり過失や故意によって損傷した箇所が該当します。

居抜き売却の長所と短所

ここからは長所と短所について説明させて頂きます。

1.長所

①造作譲渡料が発生する造作譲渡料とは厨房設備やエアコン、照明や排気設備等を次の買い主に譲渡する事で得られるお金の事です。今ある設備全てを譲渡する訳ではなく、譲渡したい物と譲渡したくない物を分ける事が出来ます。また、造作譲渡料は設備の良し悪しだけでなく、立地や店舗の集客力も影響する為、設備のグレード＝造作譲渡料ではないことを念頭に置いておきましょう。 ②工事費用がかからない通常の店舗退去の場合は退去時に全ての設備を撤去し、内装工事を行う前のコンクリート状態に戻さなければいけません。この費用は時期や時間だけでなく材質によっても価格が大きく左右されます。居抜き売却の場合は設備も丸ごと売却する事が出来る為、工事費用がかかりません。 ③撤去ギリギリまで営業可能工事費用の項目が影響してきますが、居抜き売却を行うと退去の際のスケルトン解体工事が行われない為、閉店後すぐに次の買い手に渡すことが出来ます。その為、空家賃を抑える事が出来たり、閉店の直前まで営業する事が出来ます。

2.短所

①売却出来ないと赤字が長引く居抜き売却は同業者に売れることが大半です。その為買主が限定されてしまう為、扱い辛い設備や店舗だった場合は売れ残ってしまう事もあります。もしもそうなってしまった場合は居抜きで売却するのではなく、そのような場合は居抜き売却を諦めて通常のスケルトン売買の方向に切り替えて撤去工事をした方が買い手が見つかりやすくなります。 ②「前の店の印象」が残りやすい居抜き売却の場合はどうしても内装を引き継ぐことになる為、前の店の印象が残りやすいです。それによって買主は中々購入に踏み切れない事もあります。 ③従業員に閉店を知られることがあるもしも従業員に閉店の告知をする前に居抜き売却の募集を出してしまい、従業員がそれを目にした場合は経営者側と従業員の間で溝が出来てしまい、早期退職が相次いだり給与の支払いについて何度も話し合いをしなければいけなくなるかもしれません。とはいっても居抜き売却の場合は閉店の直前まで営業する為、閉店告知が早すぎると従業員のモチベーションが低下する事もあります。信頼出来る従業員だけに相談していたり、情報を漏らさない不動産会社や業者に相談する等、緻密に売却計画を立てる事が大切です。

売却価格を上げるために

売却価格を上げつつ、撤退費用を抑える為の要点と注意点について説明させて頂きます。

①次の買い手が使いやすい

汚れが目立っていたり、劣化している設備は次の買い手に清掃コストや買い替えの費用を連想させてしまったり、良い印象を与える事が出来ません。逆に日ごろからしっかりと清掃されている設備や不具合のない設備は好印象で売却金額が上がる事があります。

②買い手の業種と店舗の造作が一致

居抜き売却は同業者に売る事が殆どですが、同業者でもイメージしている雰囲気やサービスが違う場合は売りづらくなってしまいます。一例ですが、同じ飲食店でもレストランとバーでは大きな差があります。居抜き売却のコツはどれだけ前店舗のまま引き継いで事業を行えるかにかかっています。その為、買い手の業種と一致しているかどうかは非常に大切です。売却募集の際は買い手側がどのような業種なのか、雰囲気はどのようなものにしようと思っているかについて聞いたり、逆に店舗の造作について提示する事も大切です。

③貸店舗の場合は買い手が見つかってから解約

買い手が見つかる前に店舗の解約をしてしまうと、買い手がいないのに退去しなければいけなくなります。それに伴って買い手側から退去日が近いからと値下げ交渉が来る可能性もあります。買い手が見つかるまで解約しない事にもメリットがあり、買い手が見つからない場合は引き続き店舗の営業を続ける事が出来ます。

④不動産会社へ相談する

不動産会社の殆どは居抜き売却を取り扱っていますが、少しでも高額で売却したい場合には複数の不動産会社に相談し、査定結果を比較して売却を進めるのがおすすめです。

居抜き売却の流れ

居抜き売却の基本的な流れについて説明します。

①査定

はじめに査定日を決めて、売却の担当者が店舗に訪れて査定額を算出します。立地や設備の状況、周辺のテナントの数が影響します。査定は無料で行っている不動産会社が殆どです。

②売却計画

売却担当者と店舗のオーナーが今後の売却に向けての打ち合わせを行います。この時に賃店舗の場合は大家さんからの許可を得るための話し合いを行います。

③買い手の募集

オーナーの事情に合わせて幅広い募集をかけるのか、特定の人を対象にした限定的な募集にするのかを併せつつ買い手の募集を行います。どの程度店舗の情報を公開して募集をかけるのか事前に希望を売却担当者に伝えておきましょう。

④内見

店舗の業務に支障が出ない時間帯に内見希望者によって店舗の内見が行われます。店内の雰囲気や価格の交渉等の話し合いもこのタイミングで行われます。物件によってはいつ希望者が来るか分からない為、買い手募集を出してからはいつ内見希望者が現れても良いように店内はしっかりと清掃して良い印象を持ってもらえるようにしましょう。

⑤契約

契約の大半は不動産会社が行ってくれる為、売り手は契約書に記載されている価格や造作の状態が間違っていないか、正しい情報になっているかの確認を行いましょう。

⑥引き渡し

鍵と売買代金を新しいオーナーに引き渡して取引が完了する。

居抜きせずに売却する事も可能

居抜き売却を進める中で、やっぱり居抜き売却は難しいかなと感じる事も多いと思います。そのような場合には途中から通常通りに売る方向に切り替える事も可能です。長所の項目で触れたように、撤去工事を行えば問題なくスケルトン物件として売却する事が可能です。スケルトン物件は居抜き売却に比べて買い手が現れやすい傾向があります。設備を全て撤去するのか、トイレや空調設備だけ残して残りを撤去するのか、全てを撤去するのか等色々な方法があるので、売り手側と買い手側の希望に応じて対応する子tが出来ます。もしも通常の売却に切り替える場合は店舗からの退去日から逆算して工事の日程や店舗を借りる期間を計算してスケジュールをしっかりと立てておきましょう。

まとめ

居抜き売却は通常の売却に比べて撤去工事が不要で通常よりもお得に売却する事が出来ますが、買主が同業者に絞られることや閉店の告知時期が難しいという点もあります。とはいえ、やはり売り手側にメリットの大きな売却方法と言えるでしょう。トラブルなく売却交渉をする為にも専門的な経験豊富な不動産会社に相談し、上手く売却していきましょう。

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