【店舗売却】飲食店を居抜き売却する際の注意点と売却までのプロセス

今まで経営していた飲食店を新たに移転、もしくは閉店する際に居抜き売却を行って次の借主に渡す方も多いと思います。その際、店舗を売却する事が初めての場合はどういった流れで売ることになるのか分からない方が殆どでしょう。この記事ではどのようなプロセスを得て売却に至るのか、注意しなければいけない要点について説明させて頂きます。

そもそも居抜き売却を行う事で得られるメリットとは

居抜き売却は、居抜きしている状態で他の方に売るという事なので、建物自体を取引している訳ではありません。その為、今の店舗が借りている場合でも、店舗の貸主(オーナー)さんの許可があれば行う事が出来ます。 もし上手く売却する事が出来れば、金銭的にメリットが生まれるだけでなく、原状回復義務にかかる費用を節約する事が出来ます。

買い手を探す方法

居抜き売却を行う場合、買い手を探す方法は大きく分けて2つあります。 1つ目は自分の知り合いや紹介等から既に買い手が見つかっている場合です。この場合だと店舗の貸主(オーナー)からの許可を得る事が出来ていれば、直接買い手と売買する事が出来ます。 2つ目は買い手が見つかっていない場合です。個人で買い手を探したり、売却交渉を行う事は難しい為、居抜きを専門にしている業者に依頼し、仲介してもらうのが最も一般的です。

居抜き売却を行う際のプロセス

ここからは実際に居抜き売却がどのようなプロセスで行われるのか説明します。 今回は最も一般的尚且つ多い方法である居抜きを専門にしている業者に依頼した場合について書かせて頂きます。

①契約書やリースの確認

まずはじめに、居抜きが可能な物件なのか契約書を確認します。確認する項目は店舗の貸主(オーナー)への解約予告期間、原状回復義務等です。また、厨房設備等をリース購入している場合も契約書を確認しましょう。

②専門の業者に相談

契約書に原状回復義務が記載されている場合、通常は居抜き売却を行う事が出来ません。居抜き売却を行う為には貸主と交渉する必要が出てきます。もし不安な場合は専門業者に相談してみましょう。

③貸主(オーナー)の承諾を得る

貸主から「造作譲渡の承諾」を得る必要があります。これは個人間で売買を行う場合も、専門業者に依頼する場合も必ず行わないといけません。もしこれを行っていない場合は次に進むことが出来ないため、必ず行ってください。

④現地調査と査定

専門業者が売却予定物件に来て売却価格の査定を行います。この時に造作物のリストの作成も行います。

⑤居抜き物件の買い手を募集

専門業者が居抜き物件の買い手の募集を行います。インターネット上のサイト等を用いて幅広い範囲で募集をしたり、会員制等の限られた形で募集を行ったりと、業者によって色々な方法を使って買い手の募集を行います。

⑥売却の条件の交渉

買い手希望者と面会し、物件の内覧をしてもらった後に売却条件の交渉を行います。大抵の場合は専門業者が仲介する形で価格交渉が行われます。

⑦造作譲渡契約を締結する

貸主(オーナー)と買い手希望者が面会し、貸主からの許可を得ます。その後に売り手と買い手の間で造作譲渡契約を結びます。

⑧物件の引き渡し

貸主と買い手の方が賃貸借契約を結ぶと同時に、売り手と貸主の間で行われていた賃貸借契約の解約を行います。そして物件の引き渡しを行います。

居抜き売却を行う場合の注意点

最後に、居抜き売却を行う場合に注意しなければいけないことを紹介します。

①貸主(オーナー)からの承諾は絶対に取る

基本的に賃貸借契約の中には原状回復が義務付けされています。その為、通常の場合造作を残している居抜き状態での引き渡しは認められません。しかし、条件によっては居抜き売却を認める貸主(オーナー)も増えてきています。無事に買い手への物件の引き渡しが行われる時までトラブルなく穏便にやり取りが行えるように専門業者にアドバイスを受けて丁寧に交渉を行うと良いでしょう。

②買い手側との価格交渉

専門業者が査定した金額が必ずしも売却価格になるわけではありません。売り手と買 い手双方の希望をすり合わせお互いが納得のいく結論を出すことになります。価格について1番の要点になってくるのは「立地」です。もし、立地が良い場合だと買い手が現れやすく、更に希望者が多ければ多い程交渉を売り手側優位に進める事が可能です。また、造作で重視されるものが厨房の環境、主にエアコンやダクト、防水環境などです。内装にこだわりがあった場合ですが、買い手側によっては価格に影響しないこともあります。

③リース設備

リース期限が残っている設備がある場合は、そのまま売却する事は出来ません。残債を支払ったりと契約書に則って手続きを進める必要があります。 また、それだけでなく従業員を雇っていた場合は勤め先がなくなり解雇されてしまう事になります。その為、従業員を雇っている場合は債務整理後にしっかりと従業員に対して誠意のある対応を行いましょう。

最後に

「居抜き売却してみたいけど難しそう」「自分に出来るか分からない」と不安を抱える方も多いですが、大体の流れを把握し、その道のプロである専門業者に相談する事で案外簡単に売却することも難しくありません。もし自店舗を居抜き売却したいと考えている場合はぜひ一度検討してみてください。 最後まで読んで頂きありがとうございました。

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