【店舗売却】居抜き物件の売却先を探すには?

店舗売却の際には居抜き売却をいう方法をよく耳にします。居抜き売却には自分が所有している物件を居抜きで売る方法と、賃貸契約をしている物件を居抜き譲渡するという2種類の方法があります。中でも今回は自分が賃貸借契約をしている物件の居抜き売却についてメリットやデメリットを説明させていただきます。

居抜き売買は事前に貸主の承諾が必須

居抜きで売却するという方法は、賃貸物件でよく利用されます。そのため、事前に家主から居抜き譲渡をしても良いか許可をとらなければなりません。居抜き物件を売却するときには売り手と買い手との間で内装や設備といった造作を売ることに対する造作譲渡契約を結んだうえで、買い手側でも家主と賃貸借契約を結ぶ必要があります。

基本的には原状回復義務がある

賃貸借契約書には解約するときには原状回復工事を行う事が義務付けられていることが殆どです。家主との交渉によっては記載があっても譲渡許可を得ることが出来る場合もありますが、居抜きを断られた場合は必ず原状回復工事を行い、スケルトン物件にしなければなりません。まずは事前に契約書を確認して、契約内容を把握しておくことが大切です。

物件の所有権は変わらない

居抜き売買は造作の売買を行い物件の借り手が変わるだけで、所有者自体は元の家主から変化しないことが一般的な不動産売買と違う点です。居抜き売買は売り手と買い手の間で締結される譲渡契約によって、物件の中の内装設備、備品や什器を売買する事を指します。

居抜き売買のメリットとデメリット

居抜きでの物件売却のメリットと注意しておきたいデメリットを説明します。

・メリット

居抜き売却を行う利点は閉店時の撤退コストを抑えられる点です。店を閉めるには様々な不要が必要になりますが、中でも大きな割合を占める原状回復工事の費用が不要になることは大きなメリットです。買い手としても設備を揃える費用を抑えられるので、開業時の初期費用も少なく済みます。他にも工事期間を設ける必要が無いため、解約日寸前まで営業を続けることが出来ます。買い手の引き渡すまでの準備期間が短くなるので、より早く売ることができます。

・デメリット

居抜き売却のデメリットはまず貸主の許可が得られない場合があることです。承諾を得られなければそもそも居抜き売却をすることは不可能です。居抜きでの売却は売却先もその造作を使う事が前提なので、同じ業種の相手にしか売れない、売り手が限定されることが短所のひとつです。そのため、購入希望者探しに時間がかかります。店舗物件の場合は住居物件と違い解約予告期間が数か月あるため、解約手続きをしてから退去できるまでに時間がかかることも注意しなければなりません。また、設備に不具合があった、譲渡されると思っていたものが譲渡対象ではなかったといった譲渡した造作に関するトラブルもあります。 このようなトラブルは契約時に何を譲渡するか、設備の所有権や修繕をどのように取り扱うかなどを事前に書類に明記して確認し、認識のすり合わせを行う事で防ぐことが出来ます。

居抜き取引の流れ

造作譲渡を行う際の流れを簡単に説明します。

・契約内容を事前にチェック

居抜き売買を検討し始めたらまず初めに賃貸借契約書の内容を確認しましょう。原状回復義務があるか、解約予告期間はどれくらいあるかなどが確認すべきポイントです。

・造作譲渡に対応している不動産会社を選定

家主に交渉する前に造作譲渡のサポートを行っている会社を見つけて相談しましょう。譲渡時の売値の査定を行ってもらえると貸主の承諾を得る際の交渉材料になります。造作譲渡の仲介手数料の設定は会社によって違うため、いくつか候補を選んだうえでどの会社にするのか慎重に考えましょう。

・貸主に交渉する

貸主に交渉し、造作譲渡の承諾をもらいます。不動産会社に会社によっては交渉を代行してくれるところもあります。どのように交渉すれば良いか分からない場合は不動産会社に相談し、アドバイスやサポートを受けながら交渉に臨むと良いでしょう。

・買い手探し

居抜き物件の購入希望者を探します。独力で探すのは難易度が高いため不動産会社に仲介を依頼しましょう。物件情報をサイトに掲載したり、内覧会を開くなど、今までに培ったノウハウを活かして数多くの方法で買い手探しをサポートしてくれます。

・造作譲渡契約の締結

買い手が見つかり、内覧や条件交渉が完了すれば造作譲渡契約を結びます。この際、譲渡する造作物をリスト化し、契約内容の確認を行う等をして互いの認識があっているかを入念に確認しましょう。

・賃貸借契約の解約と引き渡し

引渡し前に賃貸借契約の解約をしなければなりません。店舗物件の場合、解約予告期間が3~6か月程度なので、事前に確認しておきましょう。原状回復工事を行わない分、保証金や敷金がどれくらい返還されるのかも契約書を見て確認しておくと良いでしょう。賃貸借契約の解約が終われば引渡しをして取引完了です。あとは買い手側で貸主と賃貸借契約が行われます

まとめ

居抜き物件の売却先を探すためのポイントを紹介しました。居抜き売買にはどのような特徴があるのか、メリットやデメリットを把握してより良い条件で店舗譲渡ができるようにしましょう。交渉や契約書の作成には専門的な知識を多く必要とするため、専門家に相談しながら進めることをお勧めします。

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