【店舗売却】居抜き物件は仲介業者によって手数料が違う?取引形態による違いを解説

不動産会社が行う一般的な賃貸物件の仲介・売買に対する報酬は宅地建物取引業法によって決められています。しかし、居抜き物件の取引、造作譲渡と呼ばれるものについては宅地建物取引業法の扱う範囲ではなく、違う法律に則って売買が行われます。では造作譲渡の時の手数料はどのようなものか、説明したいと思います。

居抜き物件とは

造作譲渡物件とは、飲食店舗などでよく利用され、設備や備品がそのまま残されている状態で貸し出される物件の事を指します。内装工事の必要が無く、厨房設備や空調もそのまま残されているため、賃貸契約後すぐに営業準備に移れることが利点です。

造作譲渡の特徴

居抜き店舗は一般的に賃貸物件として取引がされます。造作譲渡は原状回復工事費が不要である事が利点なため、土地建物を売買が可能なくらいの資金を持っている場合はスケルトン物件から改装していけるからです。居抜き売買をする場合には家主との賃貸借契約を結ぶと同時に造作物件の売り主とも造作譲渡契約を行わなければなりません。

造作売買に正確なガイドラインは無い

飲食店舗取引においてはメジャーな方法ですが、他の物件取引と比べると造作売買は未だに一般的には広まっていないといわれています。そのため、造作売買は未だに正確なガイドラインやルールが定められていません。不動産業者がそれぞれ自分達で一定のルールを決めて仲介料の設定をしています。

造作譲渡に関わる法律

居抜き物件は一度飲食店として使用されていたものが取引に出されているので中古品という扱いになります。そのため古物営業法の影響下に入ります。古物営業法は盗品の売買を取り締まる法律です。盗品の売買を防ぐために中古品の売買を行う時には警察署に申請し、古物商許可を得なければなりません。飲食店舗の造作の中でも内装を抜いた厨房設備や什器などがこの法律の対象になります。基本的に持ち運びができる造作全てが古物営業法の範囲となりますが、この方が制定された当時は物件ごと造作を仲介するという考え方が無かったため、仲介手数料や報酬についてはなにも決められていません。よって、仲介業者が報酬額を決めることが出来るのです。

造作譲渡の取り扱いをしている不動産会社は?

・サブリース会社

不動産会社が閉店する飲食店の独自に情報を集め、会社がその借主になった後にもう一度その店を購入希望者に転貸する方法をサブリースといいます。閉店時に売り手から備品や設備などの造作を会社が買付してくれます。売り手側としては特に手数料を求められ無いことが多いです。

・仲介会社

広く公開されている飲食店舗の売却・譲渡の情報を集めて購入希望者に譲渡契約の仲介や売買を同時に行っています。基本的には仲介を主に行っており、仲介手数料のみを求められることが多いです。造作代金がかかる場合にはその4%を目安に請求されます。他にも、自社で情報を集めた物件を仲介し、特有の売買手数料を設定している所もあります。

取引方法による手数料の一例

造作譲渡と偏にいっても、その取引方法は様々で、手数料もそれぞれ変わります。あくまでも一例になりますが、簡単に分けて説明します。

・一般的な居抜き店舗譲渡

売り手側に30万円程度、もしくは売却額の10%程度の手数料を求められ、買い手側は手数料が不要であるのが仲介業者を利用した一般的な店舗譲渡です。手数料を一律に設定している会社もあります。売り手側の負担が大きいように見えますが、手数料の分を売却額に含めておけば最終的な支出は相殺できます。

・不動産賃貸の仲介取引

専任媒介契約を結ぶ代わりに売り手側には手数料が無く、買い手側が賃貸料金の一か月分程度の手数料が必要になります。この方法は買い手に手数料を求められるため、購入希望者を探すのに少し時間がかかります。そのため、できるだけ早く売りたい場合にはあまり向いていません。

・買主と売主で違う形態を利用しているとき

買い手と売り手の利用方法が違い、上記の二つの方式が組み合わさった場合にはどちらも手数料が必要になってしまいます。互いに多くの費用が必要になってしまい、契約までの時間も長くなるためお勧めできません。買い手側に請求されている仲介手数料とは別の手数料は情報提供料、広告費などの名目で請求されています。これらの手数料は宅地建物取引業法には定められているものではありませんが、物件取得費の中のひとつとして考えておくと良いかと思われます。

居抜き店舗の探し方

一般的に専任媒介契約を結んでいる場合、不動産会社は自社のサイトのみで物件情報を流します。鮮度の高い、新規性のある情報は最初は自社の中で持ち、その後一般的な情報サイトなどに流します。他の不動産業者が持っていない独自の情報を持っている可能性があるため、店舗探しの際は様々な不動産業者の物件情報を探すと良いでしょう。

最後に

居抜き売買においては手数料の整備がされておらず、仲介業者によってばらつきがあるのが現状です。どの仲介業者が良いのかを慎重に検討したうえで優良な業者を見極め、居抜き物件の譲渡契約に進みましょう。

相談無料♪完全成功報酬型の店舗売却はみやこ不動産企画へお任せください!

ご相談は 06-4400-1334 まで♪ 受付 11:00 〜 17:00( 土・日・祝日休み )

関連記事

こんな関連記事も読まれています。

ご相談承ります!

お気軽にご連絡ください

メール

お問い合わせはこちら

お急ぎの方はお電話ください

受付時間(平日)

11:00~17:00