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閉店時必読!居抜き物件で造作譲渡金を受け取る方法!
店舗物件を探す時に「居抜き物件」と「造作譲渡金」という言葉を聞いたことがありませんか?居抜きで閉店する事で通常閉店時と比べて破格の費用で閉店ができる仕組みなのですが、実はさらにメリットがありまして、殆どの場合で「造作譲渡金」というお金を受け取る事が可能です。ただし、その造作譲渡金を受け取るためには気をつけなければならない点が多々あります。ここではその仕組みなどについて詳しく記載させていただきますので、閉店時には必ずこの仕組みを把握した状態でおこなっていただくようにしてください。
居抜き物件？スケルトン？造作譲渡金？？
店舗物件は大きく分けて2種類のパターンがあります。「スケルトン」といって中に何もない状態の物件と、「居抜き」といって前の入居者様が利用していた店舗の内装・設備が残っている状態の物件です。一般的には「スケルトン物件」「居抜き物件」なんて呼ばれております。店舗の「スケルトン」状態というのは基本的に内装の壁・床、トイレ・エアコンなど何もないただの箱のことです。本当に何もないので入居する際は全て初めから作っていくことになる為、相当な費用がかかってしまいます。一般的なケースであれば賃貸借契約書に「原状回復義務」が課されているはずなので、前の入居者様が出て行ったあとはこのスケルトン状態になっています。しかし、前の入居者様と同じような店舗(同じような席数・業態)を経営したい場合、交渉次第では「居抜き」状態で引き継いでもらう事も可能だったりします。その際は退居予定の現入居者様と新しい入居者様との間で内装や設備の譲渡契約の交渉が行われます。この譲渡のことを、「造作譲渡」と言い、その交渉次第で受け取れるようになるお金のことを「造作譲渡金」といいます。では、実際に造作譲渡はどのように行われるのか見ていきましょう。
造作譲渡金に含まれる？含まれない？
殆どの場合は造作譲渡金は「一式」としてまとめて見積り・査定されます。この「一式」の中には、壁・床・天井などの内装、エアコン・トイレ・飲食店であれば厨房設備など、ほとんどの設備が含まれます。一方では含まれないものもありますので気を付けていただきたい。退居予定者の所有物ではない「リース契約中」の設備などは注意です。リース契約中の設備というのはは一見しても全く判断できない為、交渉時には「必ず」確認が必要となります。また、テーブルや椅子などの家具・調理器具・食器・レジ・スピーカーなどは含まれないことが多いです。その為慎重に一つずつ事前に確認しておくことが必要となります。これはトラブルが多いので本当に気を付けてください。
居抜き譲渡として造作譲渡する方法
初めから内装の工事をする「スケルトン物件」での開業に対して、「居抜き物件」での開業は、数十～数百万もの費用が浮くことがほとんどです。しかし、「この内装・設備にここまでの金額は払えないから交渉したいなぁ～・・」と思ってしまう事もあるでしょう。ちにみに、造作譲渡の金額や内容の交渉の相手となるのは「退居予定者」ですので、物件の管理会社やオーナーではありません。というのも内装も設備も店内の造作物は全て「退居予定者」に所有権があるからです。
居抜き譲渡として造作譲渡する際の注意点
新規開業において魅力的なことばかりと思える造作譲渡ですが、気をつけたほうが良い点がいくつかあります。
契約書の内容を確認
まず、大家との賃貸借契約をよく確認しておきましょう。大抵の場合は、契約書に原状回復義務が記されているはずです。
大家の了承
次に、造作譲渡をすることについて、大家の了承は取れているかを確認したいところです。大家は誰でも、本来ならばまっさらに原状回復してもらうことを望んでいます。造作を受け継ぐことを了承したとしても譲渡料が発生することを快く思わない場合もあります。あとで「そんなことは聞いていない」とならないようにしたいものです。
造作譲渡のリスク
繁華街の物件など、数年おきに店が変わるような物件では、何オーナーもが譲渡・改装を繰り返し、改装工事時の図面が見当たらないようなケースが多く見られます。本来ならば不動産店や大家が保管すべきものですが、数十年前の図面まできちんと管理できていない場合もあるでしょう。物件に雨漏りや害虫、配管等の問題が発生したとき、図面がないために原因の追求が難しい場合もあります。造作を買った場合には、大家が対処してくれないことが多いため、留意しておきましょう。
不用品の処分
「一式」として譲渡された場合、譲渡後の不用品の処分は、譲り受けた新オーナーの責任となります。なぜなら、「一式」とはそこにあるもの全てを含むからです。かといって、絶対に使わない大型の厨房器具などがあった場合、処分費用がかさむこともあります。そんなケースでは、見込まれる処分費用を値引いた譲渡費用にするなど、上手に交渉をしましょう。
譲渡された厨房器具などが壊れていた場合
一旦、売買が成立したあとは、修理も処分も新オーナーの責任で行います。調子の悪いものはないか、譲渡前に設備の状態を聞いておきましょう。
造作譲渡の値段交渉のポイント
居抜きで譲渡する場合の退去予定側の提示額が妥当ではないと感じた場合、大体は値引き交渉をすることは可能です。退居の予定日までに次の入居者が決まらない場合、退居予定側はスケルトン工事を行わなければいけません。なので適切な交渉をきちんと行えば多少は金額を安くすることも可能ではあります。ただ、良立地・高視認性などの物件の場合、そもそもライバルが現れる可能性が非常に高いです。競争率が高い物件はあまり交渉自体も入れずに、相手側の条件をすんなり飲んで話を進めることも重要です。特に最近は飲食店側の出店ペースが劇的に速くなっているのですが、造作譲渡の売却金額の相場自体はほとんど変化しておりません。それでもスケルトンの物件と比べると、居抜き物件のほうがはるかに良立地であることが多く、流通すらほとんどしていない水面下の物件情報も多くみられます。居抜き物件は出店側にとっては大きなメリットとなるので、気に入った物件はなるべく上手に交渉して契約したいものです。
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