【店舗売却】飲食店舗の造作譲渡の相場について解説

飲食店の開業を考えた時に、最も時間や費用がかかるのが店舗取得です。店舗の取得費用を抑えて開業したいとお考えの方には居抜き物件の造作譲渡を活用することをおすすめします。この記事では、造作譲渡金額の目安や譲渡時に押さえておきたいポイントをご紹介させていただきます。

造作譲渡とは

造作譲渡とは飲食店などが廃業するときに、原状回復工事を行わず設備や備品をそのまま残して次のテナントに譲渡する方法です。この状態で残されている店舗物件を居抜き物件といい、造作譲渡は居抜き売買とも呼ばれています。構造物のみを残して内装や設備が一切無い物件はスケルトン物件といい、賃貸契約の解約時にはスケルトン物件に戻すように原状回復義務が設けられている場合が多いです。造作譲渡での取引は原状回復工事の工事費が不要なので、売り手側はしても撤退コストの削減になります。買い手側も改装工事や設備、備品を揃えるための費用を抑えられるという大きな利点を持っています。

売却額の目安は?

造作物件の相場の目安は一般的に100〜300万円程度です。物件の立地条件や広さなど、様々な要因によって値段は上下します。また、焼肉屋の排気設備など大型のものや高額な設備が譲渡する造作に含まれている場合は売却額に大きな影響を与えます。

造作譲渡の注意点

造作譲渡には様々な長所がありますが、注意しておかないといけない事もあります。譲渡取引の際にトラブルが起きたり、後悔する結果を残さない為にも事前にしっかり把握しておきましょう。

造作譲渡には貸主の承諾が必要

店舗物件の契約はその物件の貸主と結びますが、造作譲渡の場合には加えて前のテナントとも造作譲渡契約を行います。店舗の賃貸物件は一般的に賃貸借契約書に原状回復工事が必要かどうか明記されています。造作譲渡をしても良いか貸主に事前に承諾を得ているかどうかの確認をしておいてください。

譲渡契約の条件はしっかり確認

造作譲渡の取引は造作譲渡の金額の査定から始まります。基本的には譲渡設備は一式で計算されてしまいます。そのため、自分で用意しようと考えていたテーブルなどの備品が残っており、処分費が余計にかかってしまう可能性があります。そのため、事前に何が譲渡されるのか、造作のリストはしっかりと確認しましょう。備品の処分費を造作譲渡料に含めて金額交渉をするのも一つの手です。

譲渡される設備の動作確認は入念に

造作譲渡契約を締結した後は不備が見つかっても修理責任は買い手になってしまいます。内覧するときなど、譲渡契約を決める前に必ず設備が正常に動くか、備品に不備がないかを確認しましょう。また、設備の保証書や改装時の図面の有無も前のテナントに確認しましょう。設備の不具合が起きたときに保証書がないと修理費や処分費に多くの費用が必要になる可能性があります。

条件交渉のポイント

造作譲渡は費用を抑えて開業ができることが利点ですが、それでも譲渡額が予算よりも高かった、ということもあります。そのような場合でも、購入を諦める前にまずは交渉してみましょう。提示されていた金額よりも下げて造作譲渡取引ができる可能性があります。交渉のタイミングを見極めるには明け渡し日に注目すると良いでしょう。物件の解約予告日までに譲渡先が見つからなければ、その物件のオーナーは原状回復工事を行って解約しなければなりません。そのため、物件の解約予定日が近づくにつれてどんどん造作譲渡の金額は下がっていく傾向にあります。交渉は受け渡し日が近いほど有利になるでしょう。しかし、待っている間に他の購入希望者に購入されてしまうこともあるので注意しましょう。解約日以外にも、備品の劣化や破損しているところなどを指摘することで値引きの交渉材料にするのも良いでしょう。

まとめ

飲食店を新規開業するには多くの費用が必要です。少しでもコストを抑えて、早く店を始めるためにも、居抜き物件を活用することも考えてみると良いでしょう。居抜き譲渡の際には値段の交渉をすることも一つの手です。交渉の際には専門的な知識やノウハウをもった専門家に相談することをおすすめします。

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