【店舗売却】造作譲渡を行う場合の相場や利点

売上や高齢化など様々な理由で今まで経営していた店舗を閉めて売却しようと思った時に、内装や家具などの備品をを出来る限り買った時と同じくらいの価格で売却したいと思う方も多いと思います。この記事では造作譲渡取引を行う際の売値の相場や居抜き売買の長所、気を付けなければいけない点をすみずみまで解説させていただきます。

1.造作譲渡とは何か

造作は床や天井等の内装や扉といった内装や、階段などの室内にある物を指す用語の事で、譲渡は有償・無償問わず資産を移転させる事をいいます。不動産関係でこの言葉を扱う時は造作の範囲を少し広げて厨房や音響設備、机や椅子等も指している為、一言で説明するなら「店内の設備を交渉して譲る」事となります。造作譲渡の対象は一般的に壁や内装、厨房設備だけでなくリース契約を結んでいた家電や設備も対象になります。一方、建物の構造に関わってくる部分は譲渡対象外になります。場合によってはテーブルや調理器具も対象外になる事がある為、事前にしっかりと確認をしておきましょう。

造作譲渡の利点と注意点

利点①撤退コストの削減

通常、店舗から撤退する際には大型設備の廃棄や、排気設備による壁の汚れ等の洗浄と合わせてスケルトン物件化の為の工事が必要になります。一般的にスケルトン工事は一坪当たり8万円から10万円程度が相場となっており、そこに合わせて設備の撤去費用や清掃修理等の原状回復工事をしなければいけません。しかし、居抜き売却の場合はスケルトン物件工事は行われず、原状回復義務を次のオーナーが引き継ぐ事になる為、撤退時のコストを抑える事が出来ます。

②造作譲渡金

これから新しく開業する方にとっては1から揃える必要のない居抜き物件は魅力的です。売却予定の店舗の立地や雰囲気によっては直ぐに買い手が見つかり取引する事が出来ます。造作譲渡の状態や新しさによっては高く売る事が出来る為、店舗の売却金とは別に造作譲渡金を受け取る事が出来ます

③退去までが早い

設備を撤去したり原状回復工事のような移転作業が発生しない為、速やかに退去する事が出来ます。更に買い手の方に引き渡す直前まで営業出来る為、その分店舗収益を上げる事が出来ます。

注意点

①承諾が必要

居抜き売却、造作譲渡を行う際は必ず大家さん、もしくは管理会社の承諾が必要になります。原状回復義務の引継ぎだけでなく、貸主が次も飲食店に店舗を貸し出す事が前提になる為、意思確認を行わなければいけません。

②原状回復の境界線

旧オーナーと新オーナーが直接譲渡するのではなく、一度大家側に返却する事もあります。その際に原状回復も求められる場合もある為、どの部分が原状回復しなくてはいけないのかの境界線をしっかり話し合う必要があります。

③リース品

造作譲渡はリース契約も原状回復義務と同様に引継ぎされます。もしもリース品であることを忘れてうっかり処分してしまった場合は賠償金の請求が発生してしまうかもしれません。どの物品がリース品なのかをリスト化し纏めておきましょう。

④処分費用

全ての品物を譲渡するのではなく、新オーナーの欲しいものになると思います。その際に新オーナーが不要と判断した場合にその処分費用を誰が負担するのかを予め決めていなければトラブルの元になります。必ず旧オーナーと新オーナーの間でどちらが負担するか話し合って決めておきましょう。

造作譲渡の相場について

造作譲渡料にはある程度の相場が設定されていますが、その時の状況や譲渡する側の希望によって多少なりとも変化していきます。造作料は物件の立地や、その造作物がどれだけその物件で利用できるのかという事が反映されます。その為、譲渡額=譲渡される物の価値ではありません。場合によっては造作される物が減ったとしても造作の金額に変化がない事もあります。例えば、店舗の立地が駅前や繁華街のような人通りの多いエリアだった場合は同じ設備でも譲渡料は高くなります。また、設備の汎用性が高く、どのような業種でも利用できるものであれば同様に値段が上乗せされることもあります。逆に汎用性に乏しく、買い手が現れづらいような場合は売り手側から造作譲渡料を下げてでも居抜き売却したいという事もあります。このような理由から造作譲渡の金額は様々な影響をうけて上下します。造作譲渡の金額の平均はおおよそ200万円~300万円程度であることが多く、排気設備やエネルギーを大量に供給できるような中華料理店や焼肉屋は平均で300万以上になり、反対に排気設備の少ない持ち帰り弁当屋やスナック等の小型飲食店の場合は100万以下が大体の相場となっています。

まとめ

造作譲渡は様々な利点があり、店舗退去時には非常に優れた方法です。また、造作譲渡料は譲渡される物の価値とは別のところに価値を見い出す事も多くあります。店舗のある立地や設備の汎用性も判断材料にしていきましょう。

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