【完全会員制】出回らない好立地居抜き物件の水面下情報
居抜き店舗の物件は急いで決めてもかえって想定外のコストがかかってしまい思惑と違った形になってしまうことは本当によくありますので、ここではそういった失敗をしない為にも居抜き物件の見つけ方や、見つけた際の確認ポイントをお伝えしていきます。
会員制の未公開・閉店前の居抜き物件情報
弊社は飲食店の居抜き専門の不動産会社で、飲食店オーナー様から「造作譲渡の金額が○○万円以上であれば居抜きで売却したい」という店舗売却のご相談が多数寄せられます。その為、弊社の居抜き物件にはほぼ全てに造作譲渡金が設定されていますが、譲渡が高額であれば売却したい物件=滅多に一般には出回らない好立地物件となっております。貴重な閉店前の未公開居抜き物件をお探しの方はぜひご登録ください。
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とにかく全ては情報。こまめな情報収集と軽快なフットワークが大切
良い物件の情報は基本的に出回りません。常にアンテナを張っている専門の不動産会社が一番早く居抜き売却の相談(閉店相談)を受け、居抜き物件としての情報を取得するのですが、好条件の物件であればまず一般公開する事はありません。常にやり取りをしている信用のできる出店希望者にだけ水面下で物件を紹介し、それでも希望者が上がらなかった場合に初めて一般公開されるようになります。その為、本気で居抜き物件を探すのであれば、条件の良い物件はすぐにでも手付金を払って押さえるのが上等手段となっております。なので、初期費用の融資を受ける前提の場合はどうしてもフットワークが重くなってしまいますので、良い物件にはなかなか巡り会えない事が多いです。その点は仲介に入ってくれる不動産業者さんへ自身の状況を出来る限り細かく伝えておくことで、うまく融通してくれる場合もありますので、何でも密に相談をしながら進めていくのがお勧めです。
希望の業態の営業許可が降りるのか? 消防設備についても必ず確認を!
HPや紹介のメールで気になる物件を見つけた場合、すぐに問い合わせし、内覧をします。その時に確認しなければいけない事項が店舗物件にはたくさんあります。確認のポイントをみていきましょう。
飲食店やヘアサロンなど、開業にあたって保健所へ申請して営業許可をもらう必要があります。その際の許可が降りる条件というのが設備・間取りにも関わってきます。
居抜き物件の場合は簡単です。前の方が営業していた事もあり、すぐに営業許可が降りることがほとんどです。ただし、前の方が許可を受けた時と大幅に間取りや設備が変わってしまっている場合、許可が降りないケースもでてきます。
例えば前の方が喫茶店をやっていた居抜き物件を契約し、同じように喫茶店を開業する場合など、業態が同じ場合は許可を受ける条件も同じなのであまり心配ないのですが、元々喫茶店だった物件で深夜まで営業するバーなどを開業する場合、許可を受けるための条件がそもそも異なります。居抜きの店舗物件だから問題ないだろうと思っていても、想定外の内装工事が必要となってくる場合がありますので、事前に希望業種が決まっている場合は早めに営業許可の条件は調べておくようにしましょう。
飲食店だと、イートインだけではなくテイクアウトも行う場合、製造販売の許可が必要です。製造許可は種類によって細分化されているので注意が必要です。例でいうとサンドイッチを販売する場合は菓子類の販売許可が必要ですし、アイスであればアイス類の販売許可が必要となってきます。
そして消防署への申請も忘れてはいけません。飲食店・物販店では消防設備の設置が義務付けられていますが、面積が300㎡を超える場合や民泊の場合、自動火災報知設備の設置も必須となります。自動火災報知設備は工事費もかなり高額になったりしますので、必ず事前に確認しておきましょう。
居抜き物件の内装・設備の所有権は?かかる費用は?
物件が居抜きの場合、内装・設備などの造作物は「造作譲渡契約」によって初めて自分の所有物となります。ちなみに比較的新しい綺麗な内装・設備の場合、有償での譲渡(売買)となるケースがほとんどです。また、造作譲渡契約は「一式の現状渡し」となる場合が多いです。
現状渡しとは、簡単にいうと本当にそのままの状態で渡されます。当然整備もされなければ動作保証ももちろんありません。その為、居抜きで引き継いだ後に設備の故障を見つけた場合も特に修理等をしてもらうことはできません。仲介に入る不動産業者さんからも必ず伝えられると思いますが、契約完了前に事前に動作確認するように徹底しましょう。
確認事項を見落とさないように、希望条件の物件を見極めましょう
居抜きの店舗物件は開業を検討している人にとっては非常に魅力的な条件の物件となります。その為、非常に競争が厳しく、条件の良い物件は一瞬で決まります。(本当に物件情報を送って5分後に内覧希望の連絡があり、その日に内覧して申込書を出し、翌日手付金を払って物件を押さえるケースも全然あります。)希望条件に合った物件を見つけた場合は、後悔しないように条件・確認必須項目をしっかりと確認し、もし物件が無くなるかどうか心配な場合は不動産業者さんへ物件の足の速さや募集状況・申込状況・手付金で押さえることが可能かどうかなどをしっかりと確認しておきましょう。物件取得が確定するまでは色々な準備を怠らないようにしましょう。
居抜き店舗をお探しであればみやこ不動産企画へお任せください!
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