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店舗解約の流れと進め方～不動産会社目線の注意点とポイント
店舗を解約し退去をする際には、内装を以前の状態に戻す「原状回復工事」を行わなければなりません。しかし、正しい手順・流れを理解していないとトラブルの元となり、余分な高額費用がかかる危険性が隣り合わせにあります。本記事では、店舗解約時の流れと進め方、不動産会社目線の注意点とポイントをご説明させていただきます。
原状回復とは
原状回復とは賃貸物件を解約をする際に入居する前の状態に戻すことです。店舗として使用・改装などを行った場合は必ずと言っていいほど原状回復をしなければなりません。事業用店舗として使用していたのであれば、工事にかかるコスト・内容は住居と比べると大きく変わりますので気をつけなければいけません。
店舗の解約の進め方
まず店舗の解約の進め方についてご説明しておきます。ざっくり全体の流れを把握しておくことで、トラブルから自衛する事にも繋がりますのでよく確認しておいてください。
店舗の解約予定日を確認する
借主・貸主の両方の賃貸契約書に定められている解約予定日・解約予告期間を確認してください。解約予告期間が例えば3か月の場合、解約予定日より3か月前には申請・通知をしなければならないということです。
店舗の解約予告
解約申請書に記載する内容を全て確認いただき、解約申請書面を作ることになります。書面作成の前に電話で不動産業者・貸主・管理会社へと連絡をしておくとスムーズに手続きを進められます。
店舗の退去日・立ち会い日を確定する
店舗退去の日程が決まりましたら、不動産業者・貸主・管理会社に室内状況を確認してもらう立ち合いの日程を決めましょう。その際に原状回復の有無によって概算日程を出して、その日程を提示することでスムーズに立会日を決める事ができます。
店舗の明け渡し
不動産業者・貸主・管理会社の立ち合いのもと室内状況を確認し、どこまで原状回復工事を行うかが決まります。その際に鍵・備品の返却をし、明け渡しを行います。
店舗の原状回復工事
居抜きでの明け渡しを除けば、店舗をスケルトンにして明け渡しを行う契約を結ばれているはずなので、借主自身が店舗の原状回復工事を業者に依頼する必要がでてきます。その際にはどこまで原状回復工事を行う必要があるかなど、不動産業者・貸主・管理会社によく確認してください。そのうえで業者に店舗の原状回復工事の依頼をするようにしましょう。
店舗解約後の保証金・敷金の返還
店舗の原状回復工事の後、その費用を精算した後に借主に保証金・敷金が返還されます。保証金・敷金の返還方法や返還時期は賃貸借契約書に記載されておりますので、契約書をよくご確認ください。
店舗の解約後にすぐ返還されると思って計画していても、ある程度時間が経過してから支払われる場合が多いので、計画段階で細心の注意が必要です。詳しくは賃貸借契約書に書いてありますので、返還のタイミングは必ず事前に確認しておきましょう。
店舗の解約にかかる費用
店舗の解約を行う際、様々な費用がかかります。ここでは一般的に費用がかかるパターンをご紹介いたしますので、ご覧いただければと思います。
店舗解約時の原状回復工事費用
原状回復工事とは、店舗を借りたときの状態に戻すことをいいます。金額は賃貸借契約書に記載されている金額を支払うのですが、特約に記載されている「限度を超えるような使用による過失」などがあった場合、追加で負担することにもなります。
ただし、経年劣化や災害などの場合は貸主が負担します。契約の際に「どの程度の原状回復工事を行うか」「範囲はどこまでか」を詳細に話し合いを行わなかった場合はトラブル発生率が非常に高いので注意してください。
店舗解約時の解約予告の提出～退去までの賃料～
店舗の解約予告をする申請したらすぐに賃料の支払いが終わるわけではなく、退去までの期間である3～6か月の間は賃料を支払う義務があります。解約にかかる費用は申請してから実際に退去を行うまでの賃料も忘れずに計算しておきましょう。
店舗解約時の空家賃
賃貸借契約書に記載の契約年数がまだ残っている状態で退去ができない場合、店舗経営を続けて生じる赤字の金額よりも、先に閉店してしまって賃料だけを支払う「空家賃」のほうが損出が少く済む場合もあります。
その場合、空家賃を支払い続ける必要性があるのですが、店舗専門の不動産会社へ依頼をして次の入居者を探してもらって対策する事も可能です。
店舗退去時の違約金
店舗を契約期間満了より先に退去して解約を進めたい場合は、違約金を支払う必要があります。注意点としては、この場合貸主に預けていた保証金・敷金が没収となる場合がありますので、契約期間満了よりも先に店舗を退去する場合は厳重な注意が必要となります。
店舗退去後の敷金償却
店舗契約時に貸主に預ける保証金・敷金は、契約内容や期間によっては償却（返還時に差し引かれる事）されてしまいます。払い戻し額がどの程度になるか事前に賃貸借契約書の記載箇所を確認する事を忘れないようにしてください。
不動産会社目線の注意点とポイント
店舗の退去に関する契約内容は全て賃貸借契約書に記載されています。店舗の退去をご検討されているのであれば、賃貸借契約書を隅々まで確認し、以下の項目をチェックしておきましょう。
店舗解約の予告期間
店舗解約の予告期間は大体3～6か月の間で決定されています。店舗の解約を貸主に告知してから「すぐ」に退去することはできませんのでご注意ください。
店舗解約の通知方法
店舗解約の通知を口頭で行うのか書面で行うのかですが、不動産業者・貸主とスムーズに店舗解約の手続きを進めるためにも、不動産業者・貸主に対し、書面で店舗解約を行う旨を事前に電話で伝えることを強くお勧めいたします。
店舗解約時の原状回復の有無と範囲
店舗解約時に発生する原状回復についてですが、コストを考えると一番大切な事項になります。原状回復工事の範囲については賃貸借契約書の表記自体が曖昧であったりする為、トラブルを避けるのであれば事前に貸主へ確認しておく方が安全です。
店舗解約後の保証金・敷金の返還額と期日
店舗解約後に返還される保証金・敷金についてなのですが、原状回復工事の有無により償却される可能性が十分にあります。先ほども記載いたしましたが、返還期日については後日となりすぐには返還されない事も多いので事前によくご確認ください。
賃貸借契約書に記載されていない場合は、必ず事前に不動産業者・貸主に確認するようにしてください。しっかりと確認しておけば大きな問題にはなりません。
店舗解約の費用をおさえるテクニック
最後に、店舗解約の費用をおさえるテクニックをいくつかご紹介しておきます。
店舗解約後の次の入居者を見つける
店舗解約をする際に、次の入居者を見つけることで内装・設備をそのままの引き渡すことや、貸主が店舗解約費用を減額してくれるケースもあります。
契約満了よりも先に解約し、違約金を支払わなければいけなくなった場合も、次の入居者を見つけることでコストを削減できる可能性がございます。
店舗解約時に造作を譲渡（売却）する
店舗で使用していた厨房・設備などの造作を、次の入居者に譲渡（売却）することで、原状回復工事に必要な費用を0円にする事ができます。
最後に
本記事では、店舗解約の流れと進め方、及びおさえておきたい注意点などについてご説明いたしました。店舗解約をする際には期間が思ったより長くかかることや高額な費用の支払いを強いられる事も多いです。
その為、正しい手順を理解したうえでコスト削減の工夫をし、最小限の支出で店舗解約が出来るように期間に余裕を持って計画を立てるようにしてください。
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