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失敗しない店舗売却とは?店舗売却を成功させる為の店舗売却の流れ!
店舗売却を成功させる為には様々な準備や予備知識が必要となります。ここでは店舗売却を検討している皆様へ、失敗しない店舗売却の流れをお伝えしていきます。
失敗しない店舗売却の流れ１ - 店舗専門不動産会社へ相談すること。
店舗売却をする準備としてまず初めにおこなっていただきたいのは「店舗専門不動産会社への相談」です。
住居の仲介などもしている不動産会社さんは基本的に住居9.5:店舗0.5ぐらいの割合でしか営業時間を割けませんし、抱えている顧客もほぼ住居を探している人なので、依頼したとしても大手ポータルサイトに情報を掲載して反響待ちの状態にして終わり、といった感じです。
詳しくは後の項目でお伝えいたしますが、これは店舗売却をを成功させるうえで致命的な状態となりますので、店舗売却の依頼をするのであれば、店舗専門不動産会社へ依頼するようにしてください。
その他に「大手ポータルへ直接依頼するケース」もありますが、これも同様の理由でおすすめいたしません。
失敗しない店舗売却の流れ２ - ポータルサイトには一切掲載せず、水面下で募集してもらうこと。
店舗売却をする際にポータルサイトに掲載すると、物件はその時点で「出回り物件」となります。出回り物件というのは一般公開物件のことであり、閉店が決定→解約通知を家主に出す→退去日決定→退去日待ち…という一番不利な状態の方と同じポジションとなってしまいます。
そうなると、待っていれば条件が下がるor値下げ交渉ができると思われてしまい、店舗売却をするうえで圧倒的に不利な状況となってしまいます。
店舗売却を成功させる為にはまずは極秘・水面下での募集は大前提です。
店舗専門不動産会社は水面下で物件を紹介できる顧客を大量に保有しておりますので、ポータルサイトに掲載しなくても買い手を募集する事ができます。
一般公開物件は、情報が公開されてから時間が経つと人気のない物件だと認識されますが、水面下での店舗売却の募集は紹介の度に新しい情報としてとらえられるので、常に有利に立つことだ出来ますし、解約通知を出す前に募集することが出来るので期日的に足元を見られて値切られることもありません。
非常におすすめな方法です。
失敗しない店舗売却の流れ３ - 水面下でなかなか決まらない場合、様子をみて条件を下げること。
店舗売却の募集時にやってほしくない事は、ずっと同じ条件で募集を出し続ける事です。
何がいけないのかなのですが、基本的に一度紹介した顧客へは同じ物件を紹介することはありません。
その為、条件を変えずにすっと募集していても長期戦になったり、よくない不動産業者にあたってしまうと最悪の場合は塩漬け物件（停滞状態で一切動きのない物件）にされてしまいます。
これを避けるために、定期的な条件の変更を活用してください。
例えば店舗売却の譲渡金額を少し値下げするだけでも、以前紹介した顧客へと再度紹介する事が可能となります。
これが出回り物件であれば足元を見られて「退去日も近いしもっと条件を下げられないか」と交渉されてしまうのですが、水面下募集の場合は「ここまで条件が下がれば先に申し込まれてしまうかも」の思考が先を行くようで、不思議と全く損な立場に落ちることがありません。
この定期的な値下げをはうまく活用したいのですが、正直いうと不動産会社側から定期的に「値下げしませんか」とはなかなか提案しにくいところがありますので、物件の権利者様主導で、定期的な値下げの条件を不動産会社へと伝えていただければ理想的かと思います。
タイミングとしては、内覧があまり入らなくなってきたな…と思った時がベストです。
是非覚えておいてください。
失敗しない店舗売却の流れ４ - 店舗売却前の契約締結時に確認を怠らないこと。
店舗売却の契約は基本的に「造作譲渡契約書」となります。
店舗の内装・設備がどういったものがあるか一覧で記載されており、現状渡し（動作保証なし）となる旨など各条件が記載されています。
店舗専門不動産会社であれば何も心配しなくても普通に任せておけば全部やってくれますので、出来上がった契約書に事前に目を通しておけば大丈夫です。
ただし、それ以外の場合は要注意です。
少なくとも現状渡し（動作保証なし）などの文言は確認しておきましょう。
店舗売却後に故障していたから補填しろと言われ、補填させられているケースをたまにですが見かけます。
せっかく成功した店舗売却の売買金額をその補填金額が上回ってしまうと全く何をやっているのかわかりませんので、本当に注意してください。
失敗しない店舗売却の流れ５ - 店舗売却後の引渡しで無意識にルール違反しないこと。
引渡し時の注意点としては、造作譲渡契約にない物を勝手にもっていかない・おいていかない事、です。
これが嘘のようで割と起こる事象なのですが、壊れた家具・機械を別の場所から持ってきて置いたり、ごみを店舗内に置いたままにしたり、色々あります。
造作譲渡契約はあくまで一覧に記載の内装・設備の売買契約であり、店舗内のすべてを引き継ぐという契約ではありません。
次の入居者さんからクレームが入り、大事になる場合は廃棄代金＋αなどの損害賠償請求をされるケースもあります。
もし追加で置いていきたいものがあった場合、店舗専門不動産会社であれば事前に伝えれば確認等いろいろやってくれますので必ず事前に相談してください。
当然逆もしかりで、造作譲渡契約書に記載されている物を「やっぱり使うからもっていこう」と勝手にもっていくと後で絶対に全部弁償させられます。
絶対に持っていかないでください。
店舗売却の契約前であれば「店舗専門不動産会社へ相談をすること」、店舗売却の契約後なのであれば「あきらめること」を徹底してください。
失敗しない店舗売却の流れ６ - まとめ
失敗しない店舗売却の方法を解説させていただきました。
店舗専門不動産会社としての視点から、注意点やポイントをたくさん書かせていただきましたので、店舗売却を成功させる為に是非とも参考にしていただけたら嬉しいです。
店舗専門不動産会社の「みやこ不動産企画」では店舗売却のご相談をいつでも受け付けております。
何も分からなくても大丈夫！
もちろん相談無料！
分からない事が多すぎて不安かと思いますので、
どんな些細な事でもなんでもお気軽にお申し付けください。
ご相談いただけることを心待ちにしております。
長々とお読みいただき、ありがとうございました。
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