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【店舗売却】店舗を売却したい、事前に準備すべきことは?
店舗の売却をする際どのような流れで行われるか、何が必要かを知りたいという方も多いと思います。この記事では店舗売却のスムーズな手続きの為に必要な事、注意すべき点などを紹介します。
居抜きが一般的な方法
通常、店舗を売却する方法としてメジャーなのは「居抜き」という方法です。居抜きの場合、飲食店や美容室といった場合には備品や設備を設置したまま店舗を売却することになります。解体工事をする必要がないため、工事費分より多く資産を手元に残す事が出来ます。また購入側が同じ業種、事業をする場合に備品を揃える費用を抑えられることが利点となります。
居抜きで売却する場合の注意すべき点
居抜きで店舗を売却する時にまず気を付けるべき点は、具体的にどの備品を店舗と共に譲渡するか、その店舗の備品や什器、設備の所有者が誰であるかという事です。売り手と買い手との間で認識の齟齬や食い違いによるトラブルを防ぐためにも、売却する備品やテーブル、専用の機材などの数を事前に明確にしておくことが大切です。什器や備品の数が合わない、種類が違うといったことがあると調整として売却額が減額されることがあります。そして備品の所有者の確認とは、それらがリース物品であるかどうかという事です。店舗に残すつもりの物が売り主の所有物ではない場合は、それらの備品などはリース会社へと返還するか残債の清算を済ませて所有権を得てから売り手に引き渡す必要があります。最後に重要なのは引き渡す備品に不具合がないか、というものです。当然備品は中古の状態であるため、引き渡したのちに壊れたり不具合が発生しトラブルに発展する可能性もあります。そのような事態を予防するためにも店舗の引き渡しを行う前に動作確認を行ってもらう事をお勧めします。また、それまで使用してきた際に感じた違和感や不具合など気になるところがあれば、そのことを購入者側に事前に伝えておくと良いでしょう。備品に不備があることを認識していた上でそれらを伝えず、売買した後、購入者が開店しようとした直前に判明したりそれらが原因として開店することが出来なかったという事になると、売買契約の解除や損害賠償を請求されることになってしまうかもしれません。備品の管理と整備には十分留意しておきましょう。
店舗売却の道筋
店舗売却をする際の工程は基本的には一般的な不動産の売却取引の方法とあまり大差はありません。ここからは売却手続きを円滑に進めることが出来るように、店舗売却の流れを簡単に解説したいと思います。また、店舗売却の工程は物件のオーナーが店舗運営者の同一人物の場合と、そうではない場合において違いが少しあります。違いがある場合は各項目で紹介するのでそれぞれ確かめてみましょう。
・不動産業者と相談
初めに店舗の売却を請け負ってもらう不動産に、売りたい店舗がどのようなものなのかをヒアリングされます。住所や希望価格、閉店予定時期、リース契約、不具合の有無などを質問されますので、事前に把握しておきましょう。什器や備品については書類としてまとめておくと説明もしやすく、業者も把握しやすいので良いでしょう。そして、売買契約書や賃貸契約書や店の間取り、平面図のコピーも用意しておくと話がスムーズに進みます。
・店舗の査定
ヒアリングが終わると、実際に店舗に不動産業者が赴いて現地調査と店舗売却のための打ち合わせや話し合いを行います。立地や店舗の大きさだけでなく、その周辺の雰囲気や書面では分かりにくい実際の状況まで確認を行います。今までその店舗を使ってきてどうだったかなどの売り主だけがわかるような情報も査定に影響を受けることもあるため、何かあればしっかり伝えましょう。
また、事前に不動産サイトなどである程度の相場を自分で調べてから査定を依頼するとより話し合いが円滑に進みやすくなります。まずは売却したい店舗と条件が似たような売却物件の値段を調べておくなどして、相場を把握しておきましょう。
・販売
査定が完了すると媒介契約が締結され、不動産業者による物件の販売活動が行われるようになります。媒介契約には大きく分けて2種類あり、1つは複数の不動産会社とまとめて媒介契約をすることが可能な一般媒介契約。もう1つは専任媒介契約、専属専任媒介契約といった1つの会社としか契約が出来ないものです。店舗売却となると買い手となる対象が事業者に限定されるため、一般的な土地やマンションなどの物件よりも購入者の範囲が狭くなってしまいます。ではどの媒介契約方法をとればいいのか？についてですが。どちらにもメリット、デメリットは存在します。専任媒介契約、専属専任媒介契約では積極的に販売活動を行ってもらいやすいため、その会社の店舗売却に関する実績が豊富であったり、過去に取引経験があるのなら良いとされています。一方で一般媒介契約では複数の不動産会社と契約が可能なため、店舗売却の情報がより多くの人の目に留まります。どちらの方法でも良し悪しはあるため状況に応じてどの契約方法を選ぶかが重要です。売却情報の宣伝や案内といった業務はすべて仲介業者によって行われますが、購入希望者が内見に訪れた時に対応できるように日ごろから店舗の内外は整頓と清潔保持に気を付けておくとよいでしょう。
・売買契約の完了
購入希望者が購入を決定すると、売買契約が締結されます。一般的に契約書の作成などは仲介業者側で用意してくれるため、売り主は譲渡予定の備品の確認点検、書類の更新などの最終確認を行っておきましょう。店舗運営と物件のオーナーが別の場合は物件オーナーと新しい借主とで賃貸借契約を行い、店舗運営者と新借主とで備品や什器に関する、造作譲渡契約を締結する必要があります。
・店舗の引き渡し
売買契約時の手付金と、期日までに残りの売却金を受け取れば店舗の引き渡しが完了します。これで店舗売却の工程がすべて終了します。
店舗売却のための費用
店舗の売却にもお金がかかります。仲介手数料、譲渡所得税、印紙税、物件のオーナーへの承諾料です。一つずつ紹介します。
まずは仲介手数料です。一般的な不動産の売却と同様に店舗の売却にも仲介手数料が必要になりますが、居抜き店舗売却の場合は普通の不動産売買とは少し異なった扱い方をされます。法整備が不十分で宅地建物取引業に適用されない為、店舗売却の仲介手数料は30万円、又は売買金額の10％といったように仲介業者によって変動するのです。
次に譲渡所得税。店舗売却によって得た利益に対して所得税と住民税が課せられます。店舗売却においては土地や物件での利益と備品の譲渡に関する利益が別々に考えられます。土地や建物の売却で得た利益は分離課税として、給与所得とは別扱いになります。そしてこれは所有していた期間によって大きく税率が変化するため注意してください。備品や什器の売却によって得た利益は総合課税として、給与所得などと合算され、累進課税制度によって税率が変わります。店舗運営者と物件オーナーが同じ場合はこれら2つの税金を計算する必要がありますが、オーナーと運営者が別々で備品や什器絵お売却、賃貸借契約を引き継ぐ場合では土地や建物の譲渡所得の計算は不要になり、総合課税分のみで良いことになります。
印紙税は買い手との間で取り交わした契約書に課せられます。売却金額に応じた金額の印紙を貼っておかなければなりません。忘れると過怠税を課せられるため、契約が完了したらすぐに張り付けておきましょう。物件オーナーと店舗の運営者が違う場合に新しい借主を探そうとすると、オーナーの承諾を得る必要があります。承諾料の請求は法律で決められてはいませんが、慣行として多く行われています。請求額に関しては当事者同士での話し合いで決定されますが、一般的な目安としては譲渡代金の10％程度とされています。
最後に
基本的には一般の不動産売却と同様の流れとなりますが、居抜きの場合はやはり譲渡する備品、什器などの所有者や状態が大切です。トラブル回避のためにも書類として明確に記しておくことが円滑な売買契約に繋がります。このような書類は手続き自体には必須ではありませんが、トラブルの会費だけでなく仲介業者が販売活動を行う際のアピールポイントになることもあるため準備は怠らないようにしましょう。
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