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店舗売却の流れと高値で売却するためのポイント
飲食店や美容室といった店舗の売却は事業者にターゲットが絞られるため、取引自体の総数が少なく、情報収集が難しいという方が多くいます。この記事では店舗の売却を考えてる方へ、より高額で店舗売却をするために基礎知識やポイントを紹介します。
店舗売買の需要と価格
近年ではコロナ禍の影響もあり社会全体の経済環境が変化しています。経営不振によって店舗物件を手放す経営者や、テレワークの導入、オンライン通販の需要が増えたことにより店舗そのものの需要が減少し店舗を売却するといったことが増えています。しかし店舗の価値は下落しておらず、むしろ売値は上昇する傾向にあります。そのため、事前に予想していたよりも高値で売れる可能性があり、売り主にとって大きな利益が得られるかもしれません。
店舗物件を購入する人
店舗売却には当然買い手の存在が必要不可欠となります。店舗を持つには借りるという選択肢も存在しますが、そうでなく購入することを選ぶのはどういった人なのか紹介します。
まずひとつは店舗を自分の資産として持っておきたいと考えている人です。借りるという事になると家賃や敷金といった多くの費用を払う必要があります。そのため自分の企業で長期的に店舗を使いたいといった場合には経費削減のために購入を考える人が多くいます。
また、不動産投資を行っている人も店舗を購入します。安定した家賃収入を得ることが可能な立地や周囲の環境が整った店舗物件は不動資産家にとっては大変有益な投資先となります。それだけでなく、購入した店舗にリフォーム工事やリノベーションを施してから再度売りに出すことによって利益を出している人も中には存在します。
売却のために必要な事
店舗を高値で売却するために、事前に準備すべきポイントを2つ紹介します。
1、なぜ売却を決めたのか、理由と目的を明示する
売却の目的とは例えば、事業の移転や再編、経営資金調達の為等です。目的が明確であることによって、売却価格や売りに出す時期の目安などが決定されるので、売却計画を円滑に出来ます。店舗の価格は相場や市場価格だけでなく店舗の立地や周囲の環境、事業の内容によって変化するので、不動産会社に査定を依頼して売却額の目安にしましょう。会社によって査定額は変わるので、複数の不動産会社に査定をお願いするのが良いでしょう。
2、売却方法は居抜きにするか
物件の状態や売却目的によって異なりますが、一般的には店舗売却では居抜きがメジャーな売却方法となります。居抜きとは店舗の内装や備品や什器等をそのまま譲渡して買主が営業を始める形になる売買形態です。売り手は撤去工事や修繕の為の費用を抑えることが可能で、買い手も設備をそろえるための初期費用が削減可能です。しかし、設備の劣化や故障などの不備がある場合には修繕や店舗内の改装工事を行う必要があるため、その分の費用が必要になる場合もあります。また、店舗の内装や備品が買い手の必要としているものと合わない場合は居抜きであるメリットが少なくなってしまいます。そのため、居抜きにするかどうかはその店舗の状態や状況などを考慮して考えなければなりません。
店舗売却の大まかな流れ
一般的な店舗売却の流れを紹介します。
1、不動産会社へ依頼
売却する事を不動産会社に相談し、立地や周囲の環境を考慮するために実際に不動産業者が現地に赴いて査定を行い、価格を提示してもらいます。いくつかの不動産業者に相談し、その中から提案内容や査定額などを吟味して信頼が出来ると思った不動産業者と媒介契約を締結させましょう。
2、媒介契約
不動産業者が決まったら、媒介契約を結びます。これによって不動産業者が買い手を探したり、その後の契約書作成や売買手続きのサポートを行ってくれます。そして物件の売却が完了すれば報酬として不動産業者へ仲介手数料を支払います。媒介契約には一般媒介契約、専属専任媒介契約、専任媒介契約という三種類の契約方法があります。契約できる会社の数や販売活動の状況報告の義務などに違いがあるため、どれがその物件や状況に合った方法かを判断する必要があります。
3、販売活動
媒介契約が完了すると不動産業者が広告をネットやチラシなどで出し、購入者を探してくれます。販売活動自体は基本的に不動産業者が全て行うため、売主がしなければならないことは少ないですが、一般媒介契約、専任媒介契約の場合には売主が買い手を探すといったことも可能です。販売活動によって購入希望者が現れた場合は内覧が行われます。売主が立ち会わなければならないという事はありませんが、実際に使用していた者でしか分からないような物件の詳しい情報などを購入希望者へアプローチするためにも内覧に立ち会うのが良いとされています。
4、売買契約の締結と店舗の引き渡し
購入希望者が店舗の購入を決定し、契約の条件が決まれば売買契約の締結へ移ります。売買契約書の主な内容は物件の引き渡し日や支払い方法などです。契約完了すると買い手から手付金を受け取ります。一般的には売却額の10％程度が手付金の相場です。基本的に引き渡し日は売買契約を結んでから数週間後になります。引き渡し日に買い手側から手付金を除いた残り全ての売買代金を支払われたことを確認された後に不動産の所有権移転登記が行われます。これで契約書通りに引き渡しや取引が済まされたら店舗売買が完了します。
店舗売却成功のポイント
1、専門家のサポートを受ける
店舗を売却したいと思ったらまずは第一に専門家へ相談しアドバイスを仰ぎましょう。店舗売却には多くの手順やコツがあるので、不動産会社や税理士といった専門家に相談することが失敗しない為の重要なポイントになります。
2、適正な売却価格を知る
店舗売却だけではありませんが、売却額の設定は重要です。適当に価格を決めてしまうと高すぎて売れなかったり、売れても手元に残る金額が少ないなどの大損に繋がってしまいます。売主だけではその物件にあった価格を判断するのは容易ではない為、きちんと不動産会社と相談して決めるようにしましょう。
3、物件のアピールポイントを伝える
購入希望者にとってプラスに思われることが早期売却には大切です。不動産会社に物件の魅力を伝えておくと、販売活動の際に良いアピールポイントとなります。内覧の際に直接購入希望者に伝えることも一つの手です。物件の使い勝手や周辺の様子や環境などをまとめて資料にしておくのがよいでしょう。
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