【店舗売却】店舗売却の相場や、査定、税金について解説

店舗売却を成功させるにはメリット・デメリットだけでなく、売却価格の相場や税金なども把握しておくとスムーズに進めることができます。当記事では店舗売却とは?といったところから、相場・査定・税金なども合わせて解説していきます。

居抜き店舗の売却とは

居抜きの店舗売却とは、自身が賃貸、もしくは所有する店舗を居抜き物件として売却することを指します。居抜きは内装や厨房設備、空調設備などを解体処分などせず残したまま譲渡することを意味します。 M＆A手法の事業譲渡とも似ていますが、居抜き店舗の売却では無形資産である事業関係の権利の売却は不可能です。業績不振などで店舗を処分したいと判断した際、通常であれば原状回復といった工事が必要になります。この工事では多額の費用が発生するため、100万円以上かかるケースも。そこで現在居抜き売却が増えてきており、この方法であれば原状回復費用を抑える事が可能です。元々賃貸する店舗を居抜き物件で売却することは認められず、賃貸借契約書でも原状回復を行うよう記載されていることが大半ではありますが、昨今ではにニーズの高まりを受けて許可を受け居抜き物件での売却が認められるケースも増えています。

居抜き売却のメリット・デメリット

居抜き店舗売却のメリット

廃業するだけでなく、売却を選択すれば以下のメリットがあります。〇原状回復費を抑えることができる通常であれば廃業する際には入居前の状態に戻す、原状回復工事というものが必要になります。この工事費用が膨大にかかるケースがほとんどで、想定していたより費用がかかってしまったというケースも。ですが居抜き物件での売却であれば原状回復工事が不要、もしくは一部のみとなる可能性がありますので費用を大幅に削減できる可能性が高いのです。〇売却利益が得られる売却という通り、売却利益を得る事ができます。廃業費用を削減出来る事に加え、老後の資金に充てることや他事業の資金などにも活用する事ができますね。

居抜き店舗売却のデメリット

メリットだけでなく、デメリットもありますので、以下の点に注意しておきましょう。〇リース品の返却が手間店舗内の全ての設備が自身の所有しているものであれば良いのですが、もし什器備品や厨房機器などでリース品がある場合、売却前に返却する必要があります。返却しない場合もありますが、その際はリースの残債を清算を済ませて所有権を自身に移す手続きが必要です。売却を検討し始めたら店舗のリース品の有無についてしっかり確認しておきましょう。〇譲渡した物品の管理を怠ると契約解除になる居抜き物件として売却する訳ですから、厨房機器や什器備品などの造作も買い取ってもらう訳です。自身の営業時は問題無く動作していても中古品である訳ですから状態をきちんと把握・管理しておきましょう。もし買い手側が開業するときにその厨房機器が不具合を起こした場合には契約解除だけでなく損害賠償も請求される可能性もあります。仮に売買契約締結前に不具合を発見した場合は買い手側に伝えておく必要があります。

居抜き店舗売却の流れ

居抜き店舗の売却の基本的な流れは以下の通りです。 ①仲介業者と条件等の相談 ②仲介業者による現地確認と打合せ ③購入希望者募集・交渉 ④売買契約の締結 ⑤店舗の引き渡しそれぞれ詳しく見ていきましょう。

①仲介業者と条件等の相談

最近では居抜き物件もメジャーになり、居抜きを専門にしている仲介業者が増えてきています。信頼出来る仲介業者を見つけたら以下の内容を聞かれると思いますので伝えましょう。この際、疑問点などもあれば相談しておくのも良いでしょう。・店舗の名称や住所・閉店希望時期・希望の売却価格・リース契約の有無・故障もしくは不具合品の有無

②仲介業者による現地確認と打合せ

次に、仲介業者の担当者が店舗を訪問し、打合せを行います。ここで条件等を細かく話し合い、店舗売却までのプランを決めていきます。この時賃貸借契約書や内装平面図などのコピーが必要になる場合が多いので準備しておくとスムーズでしょう。また、店舗内外の写真撮影や設備の確認などもすることが多いので対応出来るようにしておきましょう。

③購入希望者募集・交渉

ここまでの話合いで決められた条件や情報に従って、購入希望者を探します。仲介業者がWeb上で物件を掲載したり、独自のネットワークによって購入希望者に交渉を行ったりします。購入希望者が現れると対象店舗の内見が実施され、条件等のすり合わせなどを交渉していきます。

④売買契約の締結

ここまでの段階で売り手側と買い手側双方で合意が得られれば、賃貸借契約・造作譲渡契約などを締結します。もし物件の所有権利が自身で無く、別にオーナーがいる場合には売買契約の前の段階で居抜き売却について許可を得ておきましょう。

⑤店舗の引き渡し

店舗の売却金の支払い後、売り手が買い手に店舗を引き渡すことで居抜き売却の流れは終了となります。ただし、売却後に引き継いだ厨房機器などの造作でトラブルが発生した場合には契約解除となるケースもありますので注意しておきましょう。

居抜き売却の相場価格は

店舗によって規模や立地に差があるため一概に決めることは出来ませんが、一般的な店舗であれば100万円~250万円程度が相場のようです。より詳細に売却価格の目安を調べたい場合には坪単価を個別で調べてみましょう。基本的には坪単価の5~10倍程度の金額が店舗売却価格の目安になります。

居抜き店舗の売却市場の変遷

2010年以前では現在ほど居抜き物件の売却という手法が行われず、スケルトン物件という造作を全て解体して物件使用前の状態に戻した状態で売却するのが主流でした。この時期の居抜き物件であれば買い手側も新しく機器を用意しなくて良いというのがあり、店舗の売却相場も400~500万円と現在よりも高値がつくことも多かったようです。現在は居抜き物件の売却市場が拡大しており、売却を希望する店舗自体が増加した為、100万円~250万円の相場で推移しています。以前と比較すると相場は低下していますので、ある程度売却価格の妥協は必要でしょう。店舗売却を成功させるには、あらかじめ買い手が重要視するポイントを把握し、対策を講じることで可能性をあげることが出来るでしょう。

居抜き店舗の査定ポイント

居抜き店舗の売却を理想の形で成立したいのであれば、事前に買い手側が望むポイントを把握しておくと良いでしょう。ここでは高値で査定されるポイントをご紹介します。

立地・交通の良さ

集客率が高ければそれだけ売り上げにも繋がりますので、その物件がある立地や交通の便の良さは大きな評価ポイントの一つです。駅前などですとそれだけ人の流れが多いので集客に繋がりやすいです。たとえ利便性が多少悪い立地であったとしても業態によってはその方がマッチするといったケースもあります。高級な商品を取り扱いたい買い手がいるのであれば、駅前より高級住宅街が望ましいといった場合もありますね。どんなニーズがあるのか把握しておくことで大きな強みになります。

清潔度

先ほどまで物件の周囲の環境をお伝えしましたが、店内の清潔感も査定時に重視されるポイントになります。特に清潔感が重視される飲食店などではもし立地や交通が良かったとしても嫌がられる場合があります。店舗の築年数が古くても普段からきちんと清掃や管理が行き届いていれば清潔感があると判断されて希望条件で売却できる可能性がぐっとあがります。清潔度に関しては普段の努力次第で改善可能ですので、店舗売却を検討するのであれば一度清掃方法を見直してみましょう。

店舗の規模と形

店舗の規模や形も重要視されるポイントです。一番需要が高いサイズは10~20坪程度の店舗。大きいから良いという訳では無く、このサイズが一番汎用性の高いものになりますので、その分買い手がつきやすくなります。これに加えて、座席を十分に確保できるオーソドックスな形であるとなお望ましいと言えます。中でも間口の広い店舗が最も好まれており、高値で売却できる可能性が高いです。

居抜き店舗売却で発生する税金

店舗売却で発生で発生する税金は主に譲渡所得税と印紙税の２つです。

譲渡所得税

店舗売却で得た利益が、店舗の取得費と譲渡費用を合わせた金額を上回る場合に、差額に対して譲渡所得税が課されます。この譲渡所得税には他の所得税と住民税も上乗せされます。譲渡所得税の税率は店舗の所有期間で異なります。〇5年以内→45%程度〇5年以上→20%程度ここまでが建物・土地に関わる税金ですが、設備や看板など店舗に不随する資産は他の給与所得などと合算したうえで税額が計算されます。ちなみに消耗品の備品や取得価額が10万円未満の資産の売却利益は事業所得に分類されますのでご注意ください。

印紙税

印紙税とは、契約書に課される税金です。収入印紙というものを購入して契約書に貼り付ける形で納税します。印紙税の課税額は店舗の売却金額に応じて変動し、安いもので500円、高いものでは60,000円です。店舗の売却金額が500万以下であれば1,000円ですが忘れずに用意しておくようにしましょう。

居抜き店舗の売却を成功させるには

居抜き店舗の売却をスムーズに成功させるには、以下の点に注意しましょう。

解約予告前に買い手を見つけておく

本来は物件のオーナーへ、退店の3か月前もしくは6か月前に解約予告をしなければなりません。ただし、解約予告をするとオーナーが次の借主を募集するために店舗の情報を公開してしまい、その情報は居抜き売却で検討している買い手に伝わります。弱みである情報も伝わってしまう可能性があるため得策とは言えません。売却先探しの期間も限られて焦り、望ましくない条件で売買契約を結ぶことにも繋がりかねません。仮に売却先を見つける前にオーナーが次の借主を決めてしまうと、ほとんどの賃貸借契約では原状回復工事をした上で退店する条項があるので交渉もできないまま、工事費用がかかってしまうことも。解約予告をする前に買い手を見つけておき、居抜き売却であることを伝えきちんとオーナーへ交渉、売却することがスムーズな流れとなるでしょう。

交渉で妥協可能な範囲をあらかじめ決めておく

売り手・買い手の両方が最も重視する点はやはりなんといっても売却価格でしょう。売り手側が強気な姿勢を取りすぎてしまうと交渉はスムーズに進みません。交渉がまとまらないまま解約時期になってしまうと原状回復工事をして退店、ということもあり得ますし、この条件は譲れないが、その代わりにこちらを妥協するといった妥協範囲を決めてスムーズな売買を進めましょう。

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