店舗売却のやり方とは!飲食店の売却の相場価格はどれくらい?売るコツや税金・費用までの解説をします。

現在の店舗を閉める、または新しい店舗に借り変えたい場合は売却してお金にするのが望ましいですよね。ただ、どうやって店舗を売ればいいのか、一体どれくらいの売却価格がつくのかわかりません。そこで今回は店舗売却のやり方やおおまかな相場を詳しく解説していきます。

店舗売却方法は

店舗の売却方法は、「居抜き」と呼ばれる方法が一般的です。これは店舗の状態をそのままで売買することを指し、次にその店舗を買ってくれる方が同じ業種であればコストも抑えられる為、売買者両方にメリットのある方法であるからです。なにより、売却を考えている方からすれば解体費用のコストを抑えられるのでとてもありがたいですよね。このページでは、店舗売却について詳しく内容を解説していきます。

店舗を売るメリット

飲食店を手放したい！などを考えた時、知り合いに譲渡するなどのやり方が浮かぶ方もいらっしゃることでしょう。ただし、お得に店舗経営を辞めたいと思うのであれば売ってしまう方が絶対にお得です。

売却することで店じまいの費用の補填になる

店舗を閉店する場合には以下のような出費が出てきます。・解体費、原状回復費・退店処理が終わるまでの空家賃・保証金や保証金期間内償却あくまで一般的な飲食店の売り場面積ですと大体30~50㎡程度ですが、その場合の閉店費用は少なくとも500万円以上になります。売却費用があればその費用を抑えることに繋がりますね。

税金・維持費などのコストもそのまま受け渡せる

店舗の経営をしていると賃料・清掃費用・税金などの様々な費用がかかってきます。店舗を貸し出したとしても所有者が変わらない限り一部のコストは発生し続けてしまいますが売却することができれば所有権ごと買い手に譲渡できるのでコストをまとめて受け渡せます。

店舗を売ると決めたら、居抜き売却にしよう

店舗売却の基本的な方法は「居抜き売却」です。解体費用等がかからないとご説明した通り、店舗の設備などを撤去せずそのまま売る方法なので撤退コストを大きく減らす事ができます。また、以下のようなメリットがあります。

造作譲渡料がもらえる可能性がある

ここでの造作とは、店舗に残る内装や設備の事になります。次に店舗を使いたい買主が同業者の場合はそのまま設備を使いたい場合も多く、そのまま買い取ってくれる場合があります。インテリアにお金をかけていれば造作譲渡料も高額になる傾向があるため出費が無駄になりません。撤去費用も抑える事になりますので売主にとっては一石二鳥になります。

原状回復作業が大幅に減る

普通に店舗を閉店するとなるとオーナーの方へ現状回復をしてから返すことになります。いざ現状回復するとなると以下のような作業が必要になります。・設備や看板などの撤去作業・内装の解体・撤去工事・店舗内の修繕作業・廃棄物の処理・スケルトン処理こういった事は勿論慣れるものでもないですし、頭を抱えたくなりますよね。居抜き売却であれば大幅に作業を減らす事も可能になってきます。

居抜き売却までの流れ

個人で手続きをして買い手を自分自身で探す方法と、居抜き売買業者（仲介業者）と契約して売却をするという２通りの方法があります。それぞれ流れが異なりますので気を付けましょう。 ☆個人で居抜き店舗売却をする流れ１解約予告・造作譲渡の承諾２買い手の募集３売買条件の交渉４オーナーへの交渉５造作譲渡の契約交渉６賃貸借契約７引き渡し・決済

解約予告・造作譲渡の承諾

店舗退店を決めたら、まずは物件のオーナーに解約の予告をしましょう。この時にきちんと造作譲渡の許可交渉を自分で行う必要があります。勿論、必ずしもしなければならない訳ではありませんが、許可を得た上でないと居抜き売却が出来ず、費用が大幅にかかるばかりか、オーナーと揉めてしまう可能性もあります。また物件によっては備え付け設備などの影響で居抜き売却ができない可能性があることも忘れてはいけません。

買い手の募集

Webページで募集を行ったり、知り合いを通じて募集をかけたりするのが一般的です。

売買条件の交渉

購入希望者が見つかれば、売買条件の交渉をします。そのまま売る事はできるのか、設備の修繕等必要か、その部分の費用はどちらがどの程度、といった細かい部分をきめます。

オーナーへの紹介

店舗物件にオーナーがいる場合は、売主が購入希望者をオーナーに紹介します。ここでオーナーの許可が得られない場合もあるので１でのオーナーへの綿密が取り決めが大事になってきます。

造作譲渡の契約交渉

居抜き売却が無事成立したのちに、造作譲渡契約というものを結びます。この契約時に行政書士などの立会人も交えて売主、買主と契約書の確認を行います。以下は、契約書に必要になる重要項目です。・造作譲渡する物の一覧・造作譲渡の金額・引き渡しの日程・代金の支払い方法と期日・途中キャンセルの罰則などになります。関わる方が納得を出来れば契約を締結します。

賃貸借契約

造作譲渡契約を結んだあとで無いと正式に借主と貸主という関係が結べない為、賃貸借契約は造作譲渡契約後に行うのが一般的になっています。

引き渡しと決済

すべての契約が終わったあと決まった日時に店舗の引き渡しと決済を行います。売却代金は店舗の引き渡し後に振り込まれるパターンが一番多いでしょう。 ☆居抜き売買業者（仲介業者）と契約し売却した場合物件の取り扱い業者の中でも店舗、それも居抜き売却が得意な専門の仲介業者がいます。次の借主・買主が見つかるまでは営業を辞めてしまうのは辛く、時間に余裕が無いという方や手続きが不安だという方も専門の業者に依頼する方が圧倒的に安心です。居抜き売却の最初から最後までフォローしてくれるこういった仲介業者と契約する事で一番長引きやすい買い手探しです。こういった業者は独自の広告作成や販売営業、販路を持っているため自分で探すよりもずっと短期間で次の購入者を見つける事も可能です。その他にも難しくなりがちな税金や契約の相談、契約時の関係者同士の交渉もサポートしてくれるので非常に頼りに出来ます。

法的なトラブルリスクがぐっと減る

「手続きくらいならネットで調べて自分で出来る」と思う方もいるかもしれません。確かに調べればいくらでも手続きのやり方は出てきますが、その中でも注意すべきは法的なリスクの部分です。自己判断で良かれと思いやった事が実は不動産業界では認められていないというケースも多くもしこういったルール違反をしてしまうと高額賠償をする羽目になることもあります。大事な契約部分こそ、その道のプロである仲介業者にお任せする事をおすすめします。

仲介手数料が発生するのが難点

仲介を依頼するのですからどうしても仲介手数料が発生します。仲介手数料は売却価格に比例してあがっていきます。取引額が200万円以下であれば売却額×5%を、200万~400万円以下であれば売却額×4%＋2万円、400万～であれば売却額×3%＋6万円が手数料として払う事になります。

居抜き売却相場

ただの引っ越しとは違い、事業は設備や材料の仕入れなどをまず行わないといけないため居抜き売却の相場はそれを買主が加味した店舗展開費用に影響されます。店舗の営業に関する必要最低限の費用を支払い、残ったお金で店舗を決めていくケースが多いでしょう。店舗の居抜き売却の相場は大まかに100~250万円程度が多いようです。

居抜き売却市場の拡大の影響

居抜き売却という方法は空き店舗を売買するより得、というインパクトがあったので今よりも高値がつく事がありました。居抜き売却を仲介する業者も増え、流れもスムーズに行えるようになった反面、現在はコストを抑えられるメリットも広く浸透したことで多くの売主が実施することになりました。その結果、居抜き売却が珍しくなくなり結果的に相場が下がってしまったのです。

売却価格があがる店舗の特徴は

前述した通り、居抜き売却の相場は以前より下がっていますがそれでも売却価格が高い店舗は存在します。一体、どんな店舗なのでしょうか。

立地の良さ

最も重要な要素と言えるのは「店舗の立地」です。同じ事業だとしても立地によっては利益は数倍から数十倍の差が出ることもおかしくありません。その為店舗の価格にも大きく影響してきます。居抜きの仲介業者も立地の良い店舗を仲介したい為複数の仲介業者に見積を依頼して好条件の業者を選ぶことも良いかもしれません。

店舗の清潔度なども影響する

飲食関係の店舗であれば料理の際についた焦げや何かを落としてついた汚れなど、プロに頼んだとしても完璧に綺麗な状態にすることは出来ない部分があります。そういった部分は大幅な修繕が必要になるため売却価格は大きく下がってしまうので注意が必要です。普段からいかに綺麗に使い、汚れた場合はきちんと対処していたかどうかでいざ店舗売却の際に結果が分かれることになりますね。

一刻も早く店舗を手放したい場合は

ここまでで説明した２つの方法は不要な店舗を第三者へ売却する方法になりますが、相手も事業に携わっていることに注意が必要です。事業内容や規模、持ち込む設備などによって買いたい空き店舗も変わりますので、短期間で好条件の買主が見つかるかどうかということは運やタイミングも重要になります。売れる時期を知りたい、一刻も早く店舗を手放したいという方であれば業者に買い取ってもらうことも視野にいれてもいいでしょう。業者買取であればどんな物件でも価格をつけてくれる可能性が高く、対応の早い業者であれば持ち込んだ当日に査定と契約をしてくれるので予定が立てやすくなります。

居抜き売却に比べると売却価格は下がる

業者買取の場合、居抜き売却と比較すると利益は4割ほど下がってしまいます。業者は買い取った店舗をリフォームして再度売り出しますのでその分の費用を先にひかれているようなものです。ただ最近は独自の工法でリフォーム代を抑えて売主に還元しようとする買い取り業者も増加傾向にあるためどこに買い取ってもらえるかじっくり選ぶと良いでしょう。

店舗売却にかかる税金や費用

基本的に店舗売却で発生する税金や費用は以下の4種類です。

印紙税

これはご存じの方も多いと思われますが、売買契約を結んだ際に契約書に印紙を貼って収める税金のことを指します。意味合いとしては国や自治体に対して公正な店舗取引を担保してくれたことに対する報酬として支払われます。金額も決まっており、店舗の売却価格が決まれば把握することが出来ます。売却価格が100万以下であれば印紙税は500円ですし、1億を超える価格で無ければ3万円ですので大きく気にする事はありませんが、忘れてはいけないものになります。収入印紙はコンビニでも売っていますが高額の印紙は無い可能性もありますのでその際は郵便局で用意しておくようにしましょう。

譲渡所得税

店舗退店する際に開店当時より土地の価値があがったりして、店舗の売却価格が購入時のコストを上回った場合に、その差額分に対して税金が発生します。これは所得税と住民税に上乗せされ、譲渡所得税をというものになります。譲渡所得税の課税額は以下の計算式で算出します。　譲渡所得税＝税率×［譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用）］所得税の税率は所有期間が5年以内の場合30%、それ以上は15%。住民税は5年以内の場合15%でそれ以上は5%になります。

仲介手数料

仲介業者に依頼した場合成約時に報酬として売り上げの一部を業者に支払うことになります。売却価格に応じて金額が変わりますが法定の上限額が決まっていますので金額を想定しておきましょう。仮に取引額が200万円以下ならその売却額×5%となります。400万円を超える取引額になった際は売却額×3%＋6万円の支払いになります。

承諾料

店舗をオーナーから借りていて、借主が今回居抜き売却をするとしましょう。そういった際にその店舗のオーナーに承諾をとって建物や備品を売却して良いか許可をとるためにオーナーへ支払うのが承諾料です。オーナーから求められるケースが一般的でこの承諾料は売却価格の1割が相場となっています。

店舗売却を成功させるポイント

店舗といっても実に様々な店舗形態があります。同じ坪数や同じ間取りでも用途に応じて内装が違うのであればそれは全く違う物件になります。ここからは業種別に売却の成功率をあげる方法をご紹介します。

居酒屋・バーを売りたい

この業種はお店の数が多く需要が高いので比較的買い手が短期間でつく事が多いです。郊外から都市部に店舗を移転するケースも増えているためまずは立地のチェックをしましょう。その他に評価が分かれるのが転用性があるかどうかです。流行に合わせて厨房等も変更していく必要がある業種になるため転用性が高いと買い手の数や質があがります。また座席が十分あれば団体客を集客出来る宴会コースなども出来るため、座席数がいくつあるかなどもポイントになってきます。

カフェ・喫茶店を売りたい

カフェなどは多少アクセスが悪くても独自の需要があります。ただし店舗の2割が厨房で8割がホールという独特な内装配分があるのでこれにマッチするかどうかがポイントになります。

レストランを売りたい

レストランの場合は専用機器のメンテナンスがきちんとなされているかどうかで売却金額が変わってきます。日頃からケアをきちんとしていれば買い手も多く、金額もあがりやすくなります。また、席効率は買い手の理想にもよりますので転用性が高いに越したことはないでしょう。

美容室・エステを売りたい

美容室であれば水回りの工事が非常に高額になります。中古でも漏れ等が無くしっかり水圧も調節できるものであれば高く売れる可能性も高いでしょう。エステサロンは広さや内装のイメージがより重要になります。雰囲気重視で室数が少ない店も、客室が多いのに内装が薄い店も高くは売れません。このあたりのバランスが大事です。

フランス料理店を売りたい

フランス料理店は他の業種への転用性も高いため高額で売れやすいです。インテリアなどの内装にこだわっている店舗ならプラスアルファの価格がつくことも珍しくありません。またワインセラーなどの専用設備も高値がつきやすいです。

イタリア料理店を売りたい

イタリア料理店も設備が充実しているため転用性が高く、売却価格があがりやすいです。その中でも専用設備であるパスタ鍋やピザ窯、エスプレッソマシーンなどをどれだけ綺麗にケアしているかで売却価格に影響します。

中華料理店を売りたい

中華料理は油を多用し、匂いや煙が発生するので住宅街の真ん中などであれば敬遠されがちです。ただしそういった店舗であれば希少性もあるため高額がついたケースも。注意すべきな点としては清潔感で、営業している間にこびりついた油がとれないことも多いでしょう。また、十分なガス容量があるかも重要です。工事してガス管を引き込む余裕があれば買い手はつくでしょうし、大容量を最初から確保出来る店舗であれば需要は高くなります。

ラーメン屋を売りたい

脱サラ後に始めるお店の中でも人気が高く、設備が基本的に同じなので需要が非常に高く売りやすい物件になります。その中でも人気なのが規模・店内配置・排水設備がきちんとしているところ。売却を検討しているのであればそれらの見直しをすると良いでしょう。

和食・寿司屋を売りたい

こういったお店は決まったある種の雰囲気が重要になります。和食なので和風の雰囲気がきちんと出せるかどうかがお店の人気を左右します。ゴチャゴチャした内装ではなくシンプルな内装が買い手を増やすポイントになります。また、サイドメニューで揚げ物や麺類を出したいという需要も高まっているため、厨房の転用性も忘れてはいけないところです。

カラオケ・パブ・スナックのお店を売りたい

こういった関係の店舗はまず防音設備がしっかりしているか。音が漏れてしまうと営業時の満足度どころか、近隣とのいらぬトラブルを招きます。パブやスナックは買い手の理想の店舗像で変わってきますので幅広く買い手を探すことが大事です。

そば・うどんを売りたい

そばやうどん屋のフライヤーは天ぷら以外にも様々な揚げ物に対応できるので需要があります。実は製麺機などの専門設備はラーメンを作ることも可能なので思っているより幅広い層に向けて買い手を探すことが出来るでしょう。ただ、内装が和テイストな店舗が多いので買い手とのニーズがマッチするかどうか注意が必要です。

アジア料理・エスニック料理店を売りたい

韓国やインドの料理などの店舗を売る場合は専用の設備が揃っているのか。また清潔感を保てているのかが重要です。料理によってはその料理の匂いが店舗内に染み付いてしまっているということもあるので注意が必要です。このタイプの店舗はビジネス街に位置していると休憩のサラリーマンやOLのランチに人気が出来るので売却価格にも期待出来ます。

焼肉屋を売りたい

焼肉屋はきちんと清掃・清潔になっているか、が非常に重要です。買い手がクリーニング業者をいれる必要があるほど匂いや汚れがある場合はコストがかかるので敬遠されます。日頃からの汚れや匂いのケアが売却の際に左右されます。また、ファミリー向け、中規模店舗・高級店のどれに当てはまるかで売り方も変わってきます。

鉄板焼き・お好み焼き・もんじゃ焼き屋を売りたい

鉄板を使うこれらのタイプの店舗で重視されるのはガスの容量です。各テーブルにガス設備が設置されているタイプは珍しいため重宝されます。ただし、すべての設備が問題なく機能するか売却する前に細かくチェックしましょう。小麦粉を大量に使いますので収納スペースが確保できると評価が高くなりやすいです。

テイクアウト関連の店を売りたい

テイクアウトといえば、たこ焼きやタイ焼き、かき氷やタピオカ店などが挙げられます。こういった店舗は大規模な設備や内装の良し悪しより、立地が何より重要になります。立地さえ確保出来れば流行に合わせて扱う商品を変えることも出来るので人通りの多い駅前などのお店は高く売れます。

お弁当屋・総菜屋を売りたい

テイクアウト店とは異なり、扱う食材の種類が多いためフライヤーや大きな鍋などのレストラン並みの厨房設備が求められます。立地も住宅街の方が需要が高く地域によっては繁盛する時間帯も変化するので、買主の希望に合う地域かどうかも影響します。

ケバブ・クレープなどの専門店を売りたい

メニューの幅があまりない専門店は専門設備が充実しているかどうかが重要です。また、食べ物の流行の移り変わりは激しいので、売却を考えた場合早めに着手するほうが良いでしょう。

店舗売却を成功させるには

店舗を売る理由は様々です。その理由によって売り方も変化します。ここではその理由別に気を付けるべき売り方をご紹介します。

移転するため旧店舗を売りたい

この場合は移転先の店舗探しと並行して旧店舗の原状回復を進め、契約までも同時に進める必要があります。いつまでに移転をする、やどの金額まで妥協するかなどある程度予定を立てた上で余裕のある計画をきちんと事前に立てて進めていきましょう。ただし「常連さんが来られた際に移転を伝えたい」などで売る期限を先延ばしにしてしまうと高く売れる時期を逃してしまうこともあります。一旦売ると決めたら早く手続きを進めるべきでしょう。

実際に営業を開始してからデメリットが分かった

元々その業種を営業していたとしても移転先で初めてその地域のお客さんと自分の店がマッチしない、ということもあります。勿論、折角移転してきたのですからオープンしてすぐに売るのは勿体ないのでまずはその地域に合わせたメニューの考案や内装の変更、接客の仕方などを見直してみましょう。どうしても合わない、売るべきと判断してからどうやって売るかのプランが重要です。

病気や体調不良が続く

昔ながらのお店に多いケースですが、お店の切り盛りで無理がたたり体調を壊してしまう方が少なくありません。営業を続けていくのが難しいと判断した場合は、まだ体力に余裕のあるうちに売却を決断することをおすすめします。内装や原状回復などをしていて手遅れにならないように居抜き売却で楽に手放すのも体を守る一つの手です。

赤字続きでうまくいかない

営業がうまくいかず、営業不振になった場合はスパッと売ってしまうのがおすすめです。また、赤字経営で店舗売却したということを知られたくない方はプライバシー秘匿に力を入れている業者がおすすめです。

店舗売却時の注意

居抜き売却をするとなった際に気を付けておくべきポイントがあります。売り主買主ともにメリットのある条件取引だったとしても手順を間違えると予想外のトラブルが起きることもあります。

リース品は返却しておく

居抜き売却だといっても、厨房の設備や内装関連の備品でリース品を使用していた場合は、売却前にリース会社に返却しておきましょう。もしリース会社への支払いが残っている場合は支払いを全て終わらせてから話を進めます。

不具合や注意点は事前に説明を

居抜き売却予定の店舗内に設備の不具合などがある場合は事前に伝えておきましょう。説明がないまま売却を進めてしまうと後々不具合が見つかり買主から賠償請求を要求されるケースや、契約解除になったりもします。また説明とは違う設備内容であったりした場合は売却価格が大きく下がってしまうこともあるので注意しましょう。

居抜き売却に強い業者を見つける

設備が充実しており、清潔で、集客が大きく見込めるような条件の店舗でも、居抜き売却を依頼する業者が適当であれば損をするのは売主です。今は居抜き売却も一般的な手法であり、仲介業者も沢山いますので良い業者を探しましょう。

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