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飲食店の物件探し、不動産選びのポイントは?
飲食店を開業したい、と思った方の中には店舗物件探しを初めてする方もいるでしょう。飲食店などの店舗物件はアパートなどの住宅物件と同じ探し方をしても中々良い物件が見つからない場合があります。店舗物件探しに必要な知識やポイント、物件探しから賃貸契約までの流れを紹介していきたいと思います。
賃貸借契約までの流れ
店舗物件を借りるのは初めての方でも、住宅物件を探したことはあるかもしれません。大まかな流れは住宅物件と同じです。住居を探すように地域の不動産屋に赴いて自分の希望する条件に当てはまる物件を紹介してもらったり、ネットの不動産サイトから気になる物件を見つけて不動産会社へ問い合わせるといった方法があります。そこから内覧をしてもらい、申し込み、入居審査に通れば契約手続きに進みます。
店舗物件の条件選び
やはり店舗営業を行う事業で一番重要視されるのが物件の条件です。ただ駅前や繁華街などの一等地で、というのも悪くはありませんが、その分値段は高く、競争率も高いため簡単には取れません。そのため、自分の考えている事業に合った物件を選ぶことが重要になります。ではどのような物件が良いのか、選ぶにはまず事業計画を具体的にしていくところから始まります。顧客のターゲット層や価格帯、売上計画、店のコンセプト等を考えて固めたうえでそれらの条件に合う物件を探します。全ての希望を満たす物件というのは中々ないため、その中から絶対に必要な、マストな条件は何かも決めておきましょう。また、自分の予算と出店したいエリア、それらに見合った物件の質などを見て、現実的な条件を固めていくと良いでしょう。
物件取得費用とは
物件取得費は物件の契約時に必要となる費用のことです。一般的には賃貸料金の10か月分前後が目安とされています。取得費の中身は以下の通りです。
・保証金と敷金
解約まで貸主に預けるためのお金です。物件費の中で最も多くの費用が必要になり、保証金の相場は賃料の6〜１０か月前後とされています。住宅物件よりも高いですが、これは店舗物件の場合売り上げが安定していなかったり赤字が出たときに家賃の滞納や未払いが起こる可能性があるためです。また、借主側で退去時の原状回復工事が行われなかった場合に補償金を工事費の補填にすることもあります。原状回復工事には多くの費用が必要になるため、貸主はリスク回避のために保証金を高めに設定するのです。
・仲介手数料
物件の紹介や契約の仲介を行った不動産業者に払う手数料です。賃貸料の１か月分程度が必要になります。
・礼金
貸主に支払うもので、貸主が設定します。金額に上限はありません。
・前家賃
初月分の家賃です。基本的に家賃は前払いなので注意しておきましょう。
以上の４つが物件を借りるために必要な費用です。他にも、居抜き物件を借りる場合には以下の費用も求められます。
・造作譲渡料
前の借主から設備や備品などの造作を買い取るための費用です。
・造作譲渡に関する手数料
造作譲渡物件を借りる場合には、その物件を紹介してくれた業者へ手数料を支払う必要があります。譲渡額の数％や１件につきいくらなど、それぞれ業者や物件によって条件が変わるので、注意しておきましょう。
家賃の未払いを防ぐために契約時に貸主から保証会社に加入することを求められる可能性もあります。
賃貸料の目安
坪数×坪単価によって賃料は決定します。物件の立地条件が良いとその分坪単価が上がります。坪単価の相場は前後しますが、基本的にエリアごとに大体は定まっています。そのため、出店を考えている地域の物件の相場は事前にサイトなどで確認しておくと良いでしょう。大体の相場を知ることは物件を見るうえでの判断材料の一つにもなります。なぜ相場よりも高いのか、安いのか等を考えられるようになることが物件探しの成功にも繋がります。また、坪単価は店の広さによっても変わります。２０坪よりも小さい物件の方が少人数で店を回せるため取り回しが良いと個人事業主からの人気が高く、割高になるのが一般的です。
広さの決め方
次にどれくらいの広さの店にするかを考えます。ただ店を広くして客席を多く確保すればその分売り上げが上がる、というものでもありません。店が広いとそれだけ坪数が増えるということですから賃料は上がり、客席が多いと店を回すための人件費も必要になっていきます。そうなるとたとえ売り上げは良くても支出が多くて利益自体は少ないという状況になります。そうならないためにも、店の広さは重要です。１人で店を営業する、従業員は多くても１，２人しか雇わないといった場合には５坪程度、カウンターだけの店でも十分になります。一度に何人程度の客に対応できる店にしたいのかを考える必要があります。売上の目安を決めてそれに必要な店の広さを求める場合には席係数での算出が可能です。
一坪に設置する席数を席係数、満席時の空席がどれだけあるかの座席稼働率、１時間当たりの客の回転率と坪数、客単価の全てを掛け算した数が売上高になります。席係数は1.4程度、満席率は0.6程度が一般的な目安です。
立地
立地を決めるときにはどのような客層をターゲットにするのかを考えます。オフィスが密集しているような場所では周辺で仕事をしている人達が訪れるため平日のランチ時には需要が高まりますが、逆に土日祝日の日にはオフィスで仕事をしている人が休みなので客数が減ってしまうというデメリットがあります。住宅地の中やその周辺の場合にはその地域に密着したような店舗や主婦、近所に住む人達を目標にするのに良い立地といえます。他の2つと比べると他県や外部から訪れる客はあまり望めません。その地域に暮らす世帯の年代や所得によって業種の需要は変わります。商業施設が密集しているエリアでは、外部からの客が多いです。平日も休日も人が集まりやすい代わりに他の店との競争率や入れ替わりが激しく、坪単価も高くなる傾向にあります。それぞれ立地によってメリットやデメリットはありますし、オフィスと商業地域や住宅地、それぞれが複合したような立地もあります。自分がどのような客層をターゲットにしたいかを考えて、必要な条件を見極めていきましょう。
物件探しの前準備
事前準備の再確認を終えたら物件探しに入ります。事業計画やコンセプトを基に店舗の条件をはっきり決めれているか、資金の調達や準備の計画はできているか、賃貸借契約時に必要とされる連帯保証人となってくれる人から承諾を得たか、きちんとチェックしましょう。良い物件はすぐに競合相手が出てきてしまいます。内覧から申し込みまでをいかに早く、スムーズにやり取りを完了できるかが重要です。物件探し中はいつでも申し込み手続きまで進めてもいいように事前に準備をし、新着情報などを見逃さないようにしましょう。
物件を探す方法
物件探しの方法はネット、不動産会社、知人からの紹介などがあります。インターネットで検索する場合には一つのサイトだけを見るのではなく、いくつもサイトを巡って情報収集をしましょう。そのサイトにしか情報が出回っていない物件がある可能性があります。ネット上の不動産サイトには居抜き専門やその中でも飲食店にのみ特化した物件サイトなどもあります。サイトに条件を登録しておけば、新着情報の通知を受け取ることができるサイトもあるため、活用してみるのも一つの手です。
不動産会社に直接訪れて物件を探すのは、既に出店希望地域が決まっているときによく使われる手法です。不動産業者はその地場内だけでネットワークが構築されていることも多く、インターネット上には載せられていない物件情報を見付けることも出来ます。店のテーマや資金についてしっかりと確定しており、準備が出来ている場合には不動産会社を訪れるのもいいかもしれません。自分の店に合った良い物件を見つけられる可能性があります。
知り合いに物件を紹介してもらうという方法もあります。知人や周囲の人間に飲食店をしたいことや物件を探していることを日頃から言っておくことで、心当たりを教えてくれる可能性があります。例えば行きつけの店の経営者が後継者不足で困っており、跡を継ぐことを打診された、SNSを通して物件を紹介してくれる人に出会った、などです。思いがけないところで情報を得る場合があります。広い視野で情報を集め、周囲にも開業したいということを広めておくと良いでしょう。
内覧の前に
数多くの物件情報の中から目に留まるものがあれば、内覧を行いましょう。実際にその物件を訪れ、内装や設備の確認をします。内覧前に見ておかなければならないのが立地と経済条件です。事前に下見をするのも良いですが、その前に物件の所在地を見ておきましょう。下見から内覧するまでの間に他の購入希望者に先を越されてしまう可能性があるため、実際に下見を行う時間的余裕が無い場合でも所在地から立地はある程度把握しておくと良いでしょう。最近ではストリートビューなどで最寄りの駅や道の状態、周囲にどんな施設があるかなども見ることができます。そして、賃料などの物件取得費用が自分の予算に見合っているかも大切です。予算を大きくオーバーしていると内見を終えても申し込みに進むことは無いからです。この2つの条件に合うことが確認出来たら、内覧希望をしましょう。その物件が」まだ営業している場合には特に内覧できる時間や日程が限定されてしまうため、事前に予備日を設けておくと安心です。申し込み予定はないが物件を見てみたい時で営業中の店舗の場合は実際に客として店を利用してみるのも方法の一つです。ただし、従業員が譲渡先を募集していることを知らされていない可能性もあるため注意しておきましょう。
内覧時の確認点
内覧は実際に自分の目で見て資料やデータには表れない情報を得るチャンスです。立ち合いをする不動産業者からも雨漏りの有無や周辺地域のトラブル等も聞き出しておきましょう。居抜き物件の場合にはスケルトン物件よりも慎重にチェックしなければなりません。譲渡される設備や備品の状態、内装などきちんと確認しておきましょう。特に設備、機器などは自分で動作確認を行い、故障していないか、劣化があるか、メンテナンスは行われているかを確認しましょう。内覧で得た情報から自分で用意する必要がある備品の予算や改装の必要性を考えなければなりません。改装費用については業者の査定が必要になるため、業者との予定を合わせて内覧時に同行してもらうのが一番良いでしょう。予算の把握も早くなるため、申し込みをするかどうかも早くに決めることができます。業者の都合がつかず、同行できない場合には不動産会社にもう一度内覧を頼み、現地調査を行ってもらいましょう。改装の見積もりが取れれば、用意しなければならない費用も明らかになります。
入居申し込みのポイント
内覧が終わり、その物件に決めたのなら書面での入居申し込みをします。入居申し込みをする際のポイントを説明します。
１、申し込みは素早く行う
申し込みをする際は慎重に、ゆっくりと考えてから、という方もいるかもしれません。しかし、入居審査は申し込んだ順番からという場合もあります。自分よりも先に申し込んだ人が審査に通ってしまえば、自分は審査してもらう機会すら失ってしまいます。そのため、競合相手の多い良い物件ほど素早い判断と行動が必要です。
２、取り下げも可能
一度書面で申し込んでしまったら取り下げられない、キャンセル料が必要だと思っている方もいるかもしれません。しかし、基本的に申し込みは無料で取り下げることができます。申し込んだら後戻りができない、と構える必要はありません。
３、希望する条件などは申し込みする時に
賃料や保証金の値段に関する交渉、入居時期の相談といった希望は申し込み書類を提出する時に絶対に伝えておきましょう。貸主が交渉拒否と事前に言っている場合や他の購入希望者がいて、そちらの方が貸主にとって良い条件を出している場合など交渉ができないこともあります。交渉や相談ができるかどうかの判断は申し込み前に不動産会社と相談して見極めましょう。
４、必要書類
入居申し込みの際に必要になる書類は個人事業主か法人かで変わります。個人の場合は借主と連帯保証人となる人の免許証や保険証といった個人証明書、法人の場合は法人謄本と連帯保証人となる予定の代表者の個人証明書です。外国籍の方が借主となる場合は、外国人登録証や在留カードも個人証明書の代わりになります。また、申込用紙は不動産会社によって違うため、こちらは早めにもらっておくことをおすすめします。
５、融資を受ける場合
入居時の費用を金融機関からの融資を受けてから支払おうと考えている方は、申し込み時に融資が確定したうえで契約したいという旨と融資が実行されるまでの日程を伝えておきましょう。融資が実際に受けられるまでの期間は金融機関や受ける融資によって変わります。申し込みをした時点で金融機関にも連絡を入れて、融資が受けられるように進めておいてください。
入居審査
入居申し込みの申請を受けた不動産会社は家主に連絡し、購入希望者の審査をします。申し込んだ人と連帯保証人の収入や資産からきちんと支払い能力があるか、開業する場合には事業計画がしっかりしていて今後の利益を見込めるかどうかを確認して、貸してもきちんと賃料を回収できるか審査します。審査の結果が出るには交渉の有無や申込者の数、不動産会社や家主の対応の速さによって即日から1か月以上の期間が必要になったりします。貸主はその申込者に貸す場合のリスクを考えて審査します。そのため、それらの懸念を緩和できるような経歴書や事業計画書などの資料を補足で提出することも一つの手です。家主から貸しても問題ないと判断されることが大切です。
賃貸借契約
入居審査に通れば賃貸借契約の締結に移ります。契約日より前にきちんと取り寄せて契約書の内容はチェックしておきましょう。契約年数や保証金の金額、退去時の解約予告期間など、契約書に書いてあるすべての項目に納得できたら契約しましょう。少しでも分からない点や疑問点を見つけたら放置してはいけません。署名と捺印をした時点で契約は締結するので、その前に気になる点はすべて解消しておきましょう。基本的に契約金は契約日の前日までに支払うように求められるため、準備しておきましょう。
・契約時に必要な書類
個人事業主の場合は契約者と連帯保証人の住民票と印鑑証明書、収入証明、連帯保証人承諾書が必要になります。
法人の場合は登記簿謄本、印鑑証明、個人の場合と同じ連帯保証人の書類と連帯保証人承諾書です。
どんな書類が必要になるかは事前に不動産会社に確認し、役所でもらうようにしておきましょう。契約時に火災保険などに加入しなければならないこともあります。加入後にすぐ保険証書提出ができるようにしておきましょう。
・居抜きの店舗譲渡契約
居抜きの場合は前の借主と造作売買契約を行わなければなりません。内覧した時に譲渡対象になっていた設備や備品がリストから抜けていないかチェックしましょう。いざ引き渡された後に譲渡される予定だった備品がない、店内に廃棄物が残っている、といった状況にならないように、引き渡し時の状態も確認しておくことをおすすめします。基本的に契約後に設備の故障を発見したり、不具合があっても売り主は責任を一切負わないという内容が契約書には書かれます。賃貸契約と同様に契約を結ぶ前に不安な点や気になるところは確認してから締結しましょう。
引き渡し
契約が締結し、物件の鍵を受け取った時点で引き渡しが完了したことになります。物件が引き渡されてからは開業の準備をしなければなりません。飲食店の場合には保健所の許可や消防署への届出が必要になるため、改装工事の前にそれぞれに相談しておくとよいでしょう。飲食店の開業に必要な基準をきちんと満たしているかを確認します。電気やガスなどのインフラの開通手配も忘れないようにしましょう。
まとめ
飲食店の開業のための不動産探しはまず自分の事業を行うための条件を考えて何が必要か挙げていくことが大切です。「これだ！」と思う物件を見つけてからはスピード勝負となるため、事前に入念な準備をして挑みましょう。
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