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居抜き物件とは?魅力や注意点など

2024.04.16

居抜き物件は、店舗の初期投資を大幅に抑え、迅速に開業するための有力な選択肢です。本記事では、居抜き物件の基本概念からそのメリットとデメリット、契約時の注意点、そして成功するためのポイントまでを詳しく解説します。さらに、居抜き物件が特におすすめなケースや賃料交渉のポイントについても触れ、読者が安心して物件選びを進められるようサポートします。初めての方でも理解しやすい内容となっておりますので、ぜひ参考にしてください。

居抜き物件とは

「居抜き物件」とは、店舗の造作（壁、床、天井、厨房、トイレ、テーブル、椅子、看板、厨房機器など）がそのまま残っている状態の物件を指します。例えば、テーブルや椅子、厨房設備が撤去されていても、壁や床、天井、トイレが残っているケースも含まれます。

不動産業界での用語

この用語は不動産業界で広く使われており、飲食店だけでなく、物販店、医療施設、エステサロンなどの居抜き物件も存在します。不動産会社の募集資料には「造作譲渡」と記載されることが多いです。

居抜き物件のメリットとデメリット

居抜き物件で飲食店を開業すると、初期費用（改装費や設備機器など）が少なくて済む上、開店までの期間を短縮できるといった大きなメリットがあります。しかし、デメリットも存在するため、上手に活用することが重要です。

居抜き物件がおすすめの方

居抜き物件は特に以下のような方におすすめです：内装に対して特に強いこだわりがなく、一般的な内装で問題ない場合は、居抜き物件を検討すると良いでしょう。お店の個性は内装だけでなく、メニューやサービスでアピールできます。また、開業資金を低く抑えたい、または開業までの作業時間を短期間で済ませたい場合、居抜き物件は非常に有効です。

居抜き物件を探す際のポイント

居抜き物件を探す際には、以下のポイントを押さえておくと良いでしょう：

賃料の確認

居抜き物件の賃料は、前のテナントの内装や設備が残っているため、中古物件のように安くなると考えがちですが、実際には通常の物件と同じ賃料が設定されます。価格交渉で賃料が安くなるケースもありますが、次の借り手がつかずに長期募集されている場合に限ります。

リース物件の選択肢

居抜き物件と異なり、リース物件は所有者や退去時の費用負担が明確です。造作譲渡の交渉が不要で、短期間で開業可能です。ただし、長期的に利用する場合は費用が高くなる可能性があるため、利用期間を計画的に決めることが重要です。

立地の重要性

店舗物件の価値は立地によって大きく左右されます。好立地の物件は人気が集中し、造作代が高くなる傾向にあります。

居抜き物件の造作譲渡契約の注意点

居抜き物件の造作譲渡契約時には、以下の注意点を確認しておく必要があります：

物件のオーナー・貸主に承諾を得る

造作譲渡を行うには、物件の所有者や貸主の承諾が必要です。物件によっては、不動産の管理会社の承諾も必要な場合があります。

譲渡項目書の作成

口頭説明のみでは誤解が生じる可能性があるため、売買の対象となる物品のリストを作成し、契約書に「造作一式」と記載することで認識のズレを防ぎます。

動作確認の実施

譲渡後にトラブルがないよう、引渡し前に設備の動作確認を行いましょう。

解約時の義務と原状回復義務

店舗物件の賃貸借契約には、解約予告や現状回復義務が記載されています。例えば、解約予告は一般的に6ヶ月前や3ヶ月前に通知する必要があり、撤退時には内装や外装をスケルトン状態に戻す必要があります。

解約予告の義務

店舗を撤退したい場合は、貸主様および管理会社に通知することが一般的です。通常、6ヶ月前や3ヶ月前に通知する必要があります。

現状回復義務

店舗を撤退する際には、内装や外装をスケルトン状態に戻す義務があります。このため、撤退時には多大な費用がかかることがあります。

まとめ

以上のポイントを踏まえ、居抜き物件を上手に活用して初期投資を抑え、効率的に開業を目指しましょう。

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