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居抜き物件のメリットとは?デメリットとあわせて解説します!
お店を開業する時にまず考えることがあります。居抜き物件を借りるのか、スケルトン物件を借りるのか、です。これは店舗を運営していくうえで一番最初の大切な分岐となります。自身の状況に合わせた選択をする為にも、この記事で「居抜き物件」について色々と覚えていただければ嬉しいです。
居抜き物件のメリット
まずは居抜き物件を活用した場合のメリットを知っておきましょう。
① 内装設備の改装費用や設備導入費用を節約することが可能
店舗の前入居者が利用していた内装設備を譲渡・売買で引継ぎ、そのまま利用することで改装費用・設備導入費用を大幅に削減することができます。
② 工事期間を短縮する事が可能
店舗内の内装設備を営業していた時のまま引き継いでいるため、すぐに営業を開始する事が可能。賃貸開始からオープンまでの工事期間が短くなり、実質家賃負担を節約することができます。
③ 最初から近隣の方々に認知されており、前テナント顧客を取り込むことも可能
例えば飲食店の居抜き物件に入居したとしましょう。そこからまた飲食店を開業するパターンを想像してください。その場合、近隣の方々は「？ここ前も飲食店があったよな？次も飲食店なんだ？」と、認知していただくハードルが非常に低く、認知までのスピードが非常にスムーズです。つまり、うまくいけば前テナントの認知度をそのまま引き継ぐことができるうえ、既存顧客を取り込むことも可能となっているのです。
④ 出店費用の早期回収が見込める
居抜き物件のメリットとしては、出店時にかかる 内装設備の改装費用や設備導入費用がお安くなるとお伝えしておりましたが、つまるところ出店費用を早期回収することができるということにつきます。出店費用の回収が済んでしまえば経営基盤も強化できますし、設備投資に資金を回す事もできます。
居抜き物件とスケルトン物件の違いを比較
店舗物件の「居抜き」と「スケルトン」・・・これらは店舗物件を探す際によく目にしますよね。 この二つの違いは店舗物件を探すうえで非常に大切なポイントとなりますので、しっかり覚えてください。
① 店舗のスケルトンとは
スケルトンという言葉についてまず説明いたします。スケルトンとは骨組み、つまり建物の構造躯体の事です。店舗物件を探している中で出てくるスケルトン物件とは、壁・床天井などの内装造作物や設備が一切ないからっぽの物件のことを指します。骨組みだけの状態なので、自分で費用をかけて一から内装を作りたい方に向いています。
② 店舗をスケルトンで借りるメリット
・自由度が高く、予算をかければ自身のイメージ通りの店舗内装にすることが出来る。
・居抜きのデメリットとは逆に、スケルトンでは前テナントの内装等を全く引き継がない為、前テナントの店舗イメージを一切引き継がない。その為フレッシュなイメージでスタートを切る事ができる。
・内装以外にも店舗内の設備・機器などに関しても一切なにもない為、費用はかかりますが自身で選んだものも導入する為、予期せぬトラブルがおきる可能性も低くなり安心する事ができます。
③ 店舗をスケルトンで借りるデメリット
■比較的に居抜き物件よりも初期費用が高くなります。店舗のスケルトン物件は一から内装・設備を構築していかなければならない為、設備自体の費用ももちろんそうですが、内装デザインなどを外注するなど、こだわる部分が増えれば増えるほどどんどん膨れ上がっていきます。
■居抜き物件よりも作業が多いので工期が長くかかってしまいます。壁・床・天井の造作の構築からなのでどうしてもオープンまで時間がかかってしまい、その間の賃料も発生してしまう為、予想以上に費用がかかってしまいます。
■居抜き物件と違い前テナントからの店舗イメージを引き継げない為、店舗を認知されるまでに時間がかかる、もしくは広告宣伝費がかかってしまいます。
以上の通り、店舗のスケルトン物件は居抜き物件と比べると膨大なコストがかかる為、費用対効果を含め事前にしっかりと見積もる事が大切です。
④ 選ぶなら居抜き？スケルトン？どっち？？
■安さ・低予算優先 → 「居抜き物件」
■自由度 → 「スケルトン物件」
ということは、
１.そもそも初期費用の予算が少ない場合
２.オープンを急いでいる場合
３.初出店の場合
以上のどれか一つでも該当するようであれば、断然居抜き物件がお勧めです。
初出店の場合は何が起きるかわからない為、とにかく初期費用を安く抑えておかなければいけません。まず居抜き物件を選んで間違いないと思います。その後、うまく軌道に乗り資金に余裕が出て多店舗展開する場合に初めてスケルトン物件を検討するのが定石といえるでしょう。
居抜き物件を選ぶうえでの注意点・リスクについて
店舗の居抜き物件を選ぶ場合、非常にメリットは多いのですが、その反対のデメリットについてもしっかりと理解しておく必要があります。以下を確認しましょう。
① 造作譲渡金がかかる場合がある
居抜き物件は内装・設備をそのまま使えるのがメリットですが、中には造作譲渡金を求められるケースがあります。特に出店して日が浅い店舗の場合や、人通りの多い好立地物件の場合などです。
以下にいくつかのパターンをまとめましたのでご確認ください。
■造作譲渡金なし、内装・設備の残置あり
→入居費用のみ
■造作譲渡金あり、内装・設備の残置あり
→入居費用＋造作譲渡金
■以上にプラスで引き継いだ設備の故障などや内装の修繕が必要な場合
→入居費用＋造作譲渡金＋造作工事費
比較的に、造作譲渡金はほぼかかるものだと思っていたほうが良いです。
造作譲渡金がかからない居抜き物件は設備がかなり痛んでいたり動作保証がない事がほとんですし、もし綺麗な設備が残っていて造作譲渡金が無償の場合は、有償だと買い手が見つからないぐらい店舗の立地がよくなかった為無償にしているという場合がほとんどです。
そもそも綺麗な設備は無償で譲るぐらいであれば中古設備として売りに出したほうが良いにきまっていますので、それぞれ無償・有償には少なからず意味があると思っておいた方が良いです。
② 居抜き物件を選ぶ場合に見落としがちなリース契約について
居抜き物件の内装・設備をそのまま引き継ぐ場合、以下のポイントを必ず確認しておきましょう。
１.そもそもリース契約が残っている設備があるかどうか
２.もしリース契約が残っている場合、その設備が故障していないかどうか
３.もしリース契約が残っている場合、残額や契約年数がどうなっているか
この確認を怠ると何が怖いかというと、いざオープンしてリース契約が残っている事が判明した場合、いきなりリース会社に設備を回収される可能性まであります。その為、間に入っている不動産会社さんなどに必ず確認してもらいましょう。もし個人間で居抜き物件の引継ぎの契約をしている場合はかなり危険なので、弁護士などに事前に依頼をして契約書の条項などを確認してもらうほうが無難です。（可能な限り個人間での取引は避けましょう。）
③ 物件のオーナーに居抜きの承諾を得なければいけない
店舗物件の契約書の話になるのですが、基本的には原状回復義務の記載に合わせて内装設備の譲渡禁止の条項が入っています。その為、物件のオーナーに無断で居抜きの引き渡しとした場合、最悪裁判になる場合まであります。（主に個人間取引をした場合に結構あります。）逆に専門の不動産会社へ依頼した場合、契約書に条項が入っている場合でも居抜きでの引継ぎができるようにオーナーへの交渉までしてくれます。なのでかならず無断での引継ぎをしないように注意してください。
まとめ
居抜き物件についてのメリット・デメリットや注意点の説明をしてきました。居抜き物件の引継ぎは「知らなかった」からのトラブルが本当に多いので、もし居抜き物件に入居したい・居抜き物件として売りたいという方は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。お待ちしております。最後までお読みいただきありがとうございました。
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