町中を歩いていると、飲食店や美容室などのテナントを募集している広告に居抜きと書かれているのを見かける事があるかもしれません。居抜きは閉店する側と新しく開店する方の両方にメリットのある店舗契約です。今回はそんな居抜き物件について、良い所や気を付けなければいけない所など色々と解説していきます。

居抜きについて

居抜き物件は、前のテナントが使っていた内装や設備がそのまま残っている物件の事を指しています。少し手直ししたり物の配置を入れ替えるだけですぐに開店できる状態であると同時に、飲食店の場合は食器や椅子などの備品をそのまま使う事も出来ます。しかし、全ての居抜き物件がそうではなく、厨房設備の一部だけ残っている場合でも居抜き物件扱いになります。全ての居抜き物件が即座に営業可能な状態ではありません。通常の賃貸契約の場合は、今まで開店していた事業主が撤退する際には、内装を全て剥がし、解体工事をしてコンクリートが打ちっぱなし状態の真っ新な状態にしなければいけません。しかし、次に入るテナントが今まで経営していた業種と同じ場合は解体工事を省いてそのまま使う事が出来ます。その為、事業撤退して居抜き物件にする場合は借りているオーナーさんと話し合って許可を得る必要があります。

居抜きの時は造作譲渡が行われる

撤退する前事業主は、解体工事の手間が省けるならそのまま設備を引き渡すと考えている方もいれば、まだ新しい設備なので次の事業主に買い取って欲しいと考える場合があります。その際に行われるのが造作譲渡です。造作譲渡は話し合いをした上でどの内装・厨房設備を買い取るのか決めます。そのため、新オーナーと旧オーナーの間で物件の賃貸借契約にプラスして造作譲渡契約を締結する事になります。少し前までは居抜き物件と言えば殆どが飲食店でした。しかし近年は歯科医院やネイルサロン、美容室の居抜き物件売買も多く行われるようになってきています。歯科医院を例に挙げると、本来であれば機材や診療ユニットを含めて、新規で始める場合は5000万円かかると言われています。その際に居抜き物件で造作譲渡を行えば高くても1000万円以内に収まります。

居抜きのメリット

旧オーナーにとって居抜きは本来かかるはずだった工事費用の節約と造作譲渡する事による資金調達が出来る事、新オーナーに物件を渡す直前まで開店する事が出来るため工事期間の家賃を節約する事が出来ます。新オーナーにとっては本来かかるはずだった工事費用や設備購入費などの初期費用の節約や、既に店舗が存在している為、その店舗で営業した場合の集客率やピーク時を把握しやすいメリットがあります。

居抜きのデメリット

造作譲渡で手に入れた内装が新オーナーの思い描いていた内装と違っていたり、厨房設備がうまく目的と噛み合わない事があります。また、以前の借主にあまり良い評判が無かった場合にはそのイメージに引っ張られてしまい、客足が中々伸びづらい事もあります。

デメリットを消すためには

実際に居抜きになっている物件の見学をする事が一番だと思います。自分の目で残っている設備や内装を見て、自分の思い描く店舗イメージと一致するかどうかを見たり、実際に自分の事業に使える厨房設備なのかを確認する事をおすすめします。更に、不動産屋に以前の店舗イメージを聞くのも一つの方法だと思います。開業するうえで物件の立地は非常に重要な要素です。立地だけで物件を選んだはいいものの実際は内装設備がボロボロで殆ど買い替える必要があった。みたいな事態に陥らないように実際に自分の目で見て確認しましょう。

まとめ

居抜き売却にも長所と短所があります。自分の想像しているイメージに出来るだけ近くなるように実際に足を運んだり、不動産屋に相談してより良い物件を見つけて開業に繋げていきましょう。もし不安な事や疑問があればそのままにせず、必ず専門家に相談してみましょう。予想外な場所で理想の物件が見つかるかもしれません。

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