居抜き物件というのは前に事業を行っていたその店舗のテナント主が使っていた造作(内装や設備)がそのままの状態で置かれている物件の事を指します。一口に居抜き物件といっても壁や床、天井、トイレといった必要最低限のみ残っている場合や、厨房設備や食器棚、椅子などの設備や家具も残されている事もあったりと物件の状態は一定ではありません。不動産の物件情報には造作譲渡とだけ書かれていて、その物件が元々飲食店であったのか、はたまた美容室であったのかなどは記載されていないこともあります。その為、居抜き物件を選ぶ際に注意しておきたいことや抑えておきたいポイントを解説したいと思います。

居抜きに関する３つのポイント

・賃貸料はスケルトン物件と変わらない

居抜きの物件は中古の物件と同じように賃料が安めに設定されているのではと思われがちですが、基本的には通常の物件と変わりません。借り手が中々見つからずに長期間情報を出しているような物件の場合には、オーナーも早く借り手を付けたいと考えるため、交渉をすることで賃料が下がる、ということもあります。

・造作譲渡費用は店舗の立地によって変わる

店舗物件の値段、造作譲渡料は立地条件によって大きく変わります。店舗物件の場合は借り手はより顧客が望める良い立地の物件を求めるため、たとえ造作譲渡料が少し高いものであっても比較的早くに買い手が付きやすいからです。

・初期費用の削減だけならリース物件も

店舗を利用する期間や時期が決まっていたり、長期的には使わない場合には居抜き物件ではなくリース物件を利用するという方法もあります。直接賃貸契約を結ばない為、物件の所有権が誰にあるのか、退去時の費用はどれくらい負担しなければいけないのかが事前に明確に決められています。そのため、交渉や話し合いが不要で開業するまでの時間が大幅に短縮する事が出来ます。設備のメンテナンスや故障時の修理対応等もリース会社側で行ってくれることも利点です。長期間利用する場合は通常の物件よりも費用が高くなることがあるため気をつけてください。

造作譲渡をする際に見落としがちな事とは

・貸主の許可が必要

造作譲渡を行う際には、予め物件のオーナーから造作譲渡しても良いか確認する必要があります。また、不動産の管理会社にも許可を得なければならない物件もあるため、譲渡側は賃貸借契約書をチェックしておきましょう。一般的には解約時には原状回復を行うことが必須とされますが、交渉することによって造作譲渡の許可をとることが出来る場合があります。

・譲渡品はリスト化して書面に

譲渡するものは一つ一つリスト化して明確にしておきましょう。口頭で説明されて後になって目当てのものが譲渡品に入っていなかった、というトラブルを事前に防ぐことが出来ます。

・造作の状態確認

譲渡側は事前に設備の動作確認を行い、故障や不備についてきちんと説明できるようにしなければなりません。譲渡希望者のほうでも設備や備品の状態や使用度合いを確認しておいて契約締結後に思いがけない問題が発生した、不満点があるという事が起こらないように価格の交渉をしましょう。

・契約書について

造作の譲渡を行う際にはトラブルを未然に防ぐために必ず契約を結びましょう。契約内容については契約が解除される条件等も決めなければならないので、譲渡側と互いに話し合いつつ、居抜きの専門知識をもったプロに相談し、法的なトラブルが起きないようにしておきましょう。

・引渡し前にも動作確認を

譲渡されたときに設備が既に故障していたり、使おうとしたら動かなかった等のトラブルがあっては後々問題になってしまう事もあります。そのような事にならない為にも引渡しの前に再度設備のチェックを行いましょう。

・リース物品の有無をチェック

リース物品が残されている場合には清算してリース会社に返却するのか、次のテナント主が引き継いでリース会社と新規に契約を行うのかを必ず確認しましょう。

居抜き物件の分類は？

居抜き物件の値段の要素として比重が大きいのは造作の価格になります。この部分は設置されている設備の状態や元のテナントの業態など様々な要素によって変化していきます。 居抜きにおける価格設定の種類を分けるとすると以下の三つに分類できます。

・造作譲渡料があるもの

これは居抜き物件として最もメジャーなもので、造作の金額が物件の値段に含まれているものです。

・造作残置とされているもの

造作譲渡料が発生せず、交渉が円滑に進みやすいものです。

・交渉が前提として設定されているもの

造作代金の交渉を行い、買い手と売り手の互いに納得の行く価格で成立させることが重要なものです。 一つ目と二つ目のタイプは交渉の際にもスムーズに進むことができるものが多い傾向にありますが、3つ目のものは売り手と買い手の双方が納得できる金額になるまで交渉を重ねる必要があります。

店舗を撤退して、賃貸契約を解除するときの注意点

一般的に事業を撤退して物件を返す時には原状回復を行う義務と事前に解約予告をオーナーや管理会社にする事が義務として設けられてることが殆どです。解約予告は契約を解除する6か月から3か月前に行う必要があるため、撤退を考えてもすぐには解約が出来ず、契約終了まで賃料を支払わなければなりません。テナント募集をしながら営業を行っている物件はこの解約予告期間のものです。造作売買の交渉や買い手絵をつけることが出来なければそのまま原状回復工事を行ってしまう事が殆どのため、居抜きが出来なくなる可能性があります。

まとめ

この記事では、居抜きについての簡単な概要や事前に押さえておきたい注意点、ポイントなどを紹介しました。居抜き物件を店舗に選んで開業する場合は造作譲渡料がかかる代わりに設備や備品を使い続ける事ができるため、初期投資を大きく削減する助けになります。是非参考にしてみてください。

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