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居抜きとスケルトン物件の違いや契約時のフローチャート
新規に飲食店などを開業するにあたり、多額の資金が必要になるため、居抜き物件にする事で物件取得費は抑えたいと思う方もいると思います。では居抜きとスケルトン物件の違いとは何なのでしょうか。それぞれの利点や欠点を理解したうえで自分の事業により合った方法を選べるようにしましょう。この記事では居抜きの特徴や契約の流れ、抑えておきたい点を紹介していきたいと思います。
居抜き物件とはどんなものか
テナント物件の中にはスケルトン物件と居抜き物件の2つがあります。居抜き物件は内装や外装、前のテナント主の使っていた設備等がそのままの状態で残っているものです。飲食店である場合は厨房設備やカウンター、テーブル、食器などが残されている事も多くあります。残っている設備や備品を利用できるため、最初の設備導入費を安く済ませることができます。しかし、ものによっては殆ど家具や設備が撤去されている物件もあるため、留意しておきましょう。
スケルトン物件との差は？
スケルトン物件との違いは内外装や設備があるかどうかです。スケルトン物件は原状回復工事が行われた物件で、建物の壁や天井が何もない状態のものを指します。契約をしてから物件としての形を作るために内装や外装、設備に関する工事を行う必要がありますが、その分自分の思うようにレイアウトを考えることが出来る事が特徴です。
居抜き物件を選ぶ利点
居抜き物件の長所は設備導入費や工事費が削減できること、より早く開業できること、前のテナントの顧客に認知されやすいことなどがあります。初期投資が削減できることやより早く事業を始めることができるのは、新規開業の際にとても大きなメリットです。開業資金に不安がある、事業内容や計画が明確に決まっていて早急に事業を始めたい、という方には居抜き物件はおすすめです。
前のテナントと同じ業種の場合は、周辺の住民にも店舗の存在を知ってもらいやすく、開業直後に新規顧客を獲得できるきっかけにもなりやすいです。
居抜き物件の欠点
居抜き物件の短所は内装や設備のレイアウトが変えにくいこと、前の店舗のイメージを引き継ぐ可能性があること、設備の劣化状況によって修理コストが高くなる場合があること、造作譲渡料が発生することが挙げられます。内装の雰囲気を変更しづらいため、前のテナントが良くないイメージを持たれていた場合にそのまま悪い印象を引き継いでしまう可能性があります。その為、店のコンセプトに合った内装にしたい、オリジナリティを出したい場合にはあまり向いてないといえます。
また、中古の設備であることから突然の故障や不調でメンテナンス費用がかかることもあります。資金は余裕をもって、想定外の出費にも対応できるようにしておくことが大切です。
居抜き契約の簡単な手順
・物件探し
事業を始めるにあたって物件の選びはとても重要なポイントです。インターネットでの検索や不動産会社のサイトを活用して、地域や条件を絞り込んで物件を選定しましょう。立地条件や坪数、賃料、内装の状態、駐車場の有無などはこの時点で確認しておくと良いでしょう。
・内覧で設備の状態を確認
内覧に赴いて、自分の目で物件を確認しましょう。文字だけでは得られない雰囲気や全体的な状態等の情報を得ることが出来ます。内覧時に見るべきポイントは事前に出されていた状態と差異は無いか、設備に破損や不備がないか、衛生環境に問題が無いかなどです。特にそれぞれの設備の使用度合いと耐用年数は確認しておきましょう。設備が古すぎてすぐに取り換えることになった、メンテナンス費用が高い、といった事になると、居抜き物件のメリットである初期投資の削減の意味がなくなってしまいます。
・事業計画と合うか検討
その物件で持続的な経営に繋げることが出来るかを検討しましょう。飲食店の場合は座席数や客の回転率によって売り上げが大きく変化するため、どれくらいの売り上げが見込めるかを算出しておくことが大切です。
・入居審査
テナントとして契約をする前に、入居審査が行われます。事業の内容や応募者の資金、財務に関する情報が分かる書類を求められるため、登記簿謄本や決算書を準備しておきましょう。初めての開業で実績の分かるものが無いという場合は事業計画書の提出が求められます。
・契約の締結と引き渡し
審査に通った後は賃貸借契約を結びましょう。居抜きの場合は前のテナント主との間で造作譲渡契約というものを個別に結ぶ必要があります。そちらも忘れないようにしましょう。これらの契約が無事に締結されれば、引き渡しが行われて居抜き物件の契約は完了します。
居抜き物件のチェックポイント
・設備機器の状態
居抜きの一番の要である設備や機器の状態は重要です。事前に必ずチェックしておきましょう。故障や不備がないか、きちんと必要な設備が揃っているかがチェックポイントです。また、造作譲渡契約の際にどの造作が譲渡対象となっているかもきちんと確認しておきましょう。設備や備品の状態を確認し、理解することは予算を考える際に大切な要素となります。
・契約内容と条件の確認
居抜き物件の契約時には引き渡しの条件や原状回復義務の有無などしっかりと確認してから契約を結ぶようにしましょう。契約相手との認識のすれ違いがあると、トラブルに繋がってしまう可能性があります。
・素早い行動が大事
良い物件であればあるほどすぐに買い手がついてしまいます。自分の狙っていた物件が既に他の買い手に取られてしまった、という状況を避ける為にも迅速な行動と決断が大切です。事前に準備をしておいて、内覧から契約までを円滑に進めることが出来るようにしましょう。ただし、焦らずにチェックすべきポイントや契約内容に漏れが無いかなどの確認はしっかりしましょう。
居抜き物件を探すには？
・インターネットで検索
最近はインターネットで検索することが一番簡単ですぐに物件を探せる方法です。専用サイトを活用することで、多くの物件に関する情報を得ることが可能です。一軒一軒現地訪問する必要が無いため、物件探しの時間をコンパクトにできることが利点です。しかし、写真だけでは周辺の様子や店の雰囲気までは分からない為、ネット探しは現地調査を行う前にいくつかの候補をピックアップするためのものとして使う事をおすすめします。
・不動産会社
物件探しといえばやはり不動産会社に赴く方法でしょう。専門的な知識や豊富な情報の中から希望する条件に合った物件を紹介してくれます。また、契約時の交渉や手続きに関するサポートを受けることも出来ます。
・知人に紹介してもらう
伝手があるなら、知人やそれらに詳しい人から物件の情報を教えてもらうという手もあります。日ごろから開業を考えている旨や物件を探しているなど話しておくと、思いがけない所で情報を得ることが出来る可能性があります。
まとめ
居抜き物件の長所や短所、契約時の抑えておきたいポイントなどを紹介しました。居抜き物件は前のテナント主が使っていた設備や備品を再利用できるため、設備導入費を減らすことが出来ることが大きな利点です。自分の事業に合った物件を選び、円滑にビジネスを始められるようにしましょう。
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