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【店舗出店】飲食店の内見で気を付けるべき6つのチェックポイント
食店の立ち上げとなった際にぶつかる壁の一つが「物件選び」です。様々な仲介業者や情報を吟味していき、良いと思った物件があれば内見に赴くことになるでしょう。この物件の内見は事前情報だけでは得られない情報もありますので、非常に重要な作業の一つとなります。
内見の事前準備として
①内見に実際に向かう前に自分の店舗運営に関しての方針や主な客層、出店時のイメージは固めておきましょう。実際に店舗を確認した際に店舗を運営しているイメージが沸かない場合にはどんなに良い物件でも自分には合わなかったという可能性があります。②可能であれば、今後一緒に店舗運営を行う方も同伴で内見に行きましょう。そこで思わぬ意見をもらえる可能性があります。内装工事業者も同伴出来れば違った視点での意見ももらえるのでそちらも望ましいです。
③条件が少し合わない場合でも、見てみたら実際の立地は別の物件の方が良く、運営イメージが強く持てるといった事もあります。１つの物件に絞らず出来るだけ数多くの物件の内見に赴いて比較検討する事を強くお勧めします。
内見の際に持っていくと良いものとして、筆記用具・スマホ・メジャーがあります。筆記用具は間取りなどのメモに、スマホは聞き逃し防止の録音や物件の写真保存、通電が無かった際のライト代わりになりますし、メジャーでは設置予定の設備がおけるかどうかの確認なども出来ますね。
内見までのおおまかな流れ
①候補物件をネットや不動産仲介業者、テナント募集の看板等を活用して探す
②候補物件を管理している担当者に連絡を取り、内見・内覧会参加を依頼する
③候補物件のオーナー・不動産仲介業者と日程の調整を行う
④内見・内覧会に参加する
大まかな流れとしては上記のようになります。内見は不動産仲介業者も立ち合いで行うことがほとんどですが、次の借主が決まるまでは営業を続ける予定の店舗物件の場合には営業中に内見に赴く事があります。営業中の場合にはその物件のスタッフは勿論、オーナーも立ち合いに参加してくれる場合がありますので、店舗の周辺状況や営業状況などの実際の情報を直接質問出来る絶好の機会なので、営業に支障が出ないよう十分に配慮した上で質問してみましょう。また、参加者が複数いる内覧会などの場合は競争相手の数がそれだけ居る人気物件ということです。競争率が高く契約までの時間が限られているということを覚えておきましょう。
内見で気を付けるべき６つのチェックポイント
主に確認しておくべき箇所は６つあります。「周辺環境」「店舗の外観」「店内」「インフラ設備環境」「厨房設備」「その他・確認しておくべき質問事項」です。ではこれらを詳しく説明していきましょう。
周辺環境
内見の際に実際に店舗物件に赴いた際にまず見るべき箇所は「周辺環境」です。仮に都内の主要な駅や人通りが多い駅が近くにある物件であったとしてもそれだけで良い物件だと判断するのは早計です。ただ、もし聞き覚えの余り無い駅しか近くに無くても希望している客層の多い通りの近くであればプラス要素になります。内見の際は少し早めに現地に向かい、物件の周辺、もしくはそこまでの道中で下記項目を参考に周辺の環境をよく観察しておきましょう。
①大型スーパーや大手企業のビルなどの人の集まる場所の把握
②平日と土日祝祭日、また朝と夜など違うタイミングでの人の流れを把握
③競合店舗である近隣の店舗などで実際に客として訪問し、店舗運営時の対応を予測
店舗の外観
店舗自体の店構えは改修は可能ですが、改修箇所が少ない程初期コストは押さえられますし、後で変更出来ない部分もあります。集客の度合に関わってくる大事なポイントですのできちんと確認しておきましょう。ここでチェックすべきなのは近隣にある物件に隠れて見つけにくい事が無いか、大通り沿いなど見えやすい位置にあるのかです。また、看板はどこまで出せるのか把握しておきましょう。次に、物件の間口です。入りにくいイメージの持たれやすい間口で無いのかどうかも集客に関わります。
店内
居抜き物件の場合は特に注意が必要です。どんな造作・設備があるかなどに注意が向きがちですが、まずは実際に営業のイメージをした上で客席はどれくらい確保出来るのか動線は問題無いのかなどをつかんだ上でレイアウトの確認をしましょう。飲食店であれば調理する際の動線が適切であるかどうか、厨房の広さは足りているのか、客席は想定数確保出来そうかなどに気を付けると良いでしょう。
インフラ設備環境
一般的な住居であれば事前に生活に問題の無い必要数の引き込みがされていますが、店舗物件は業態や利用者によっても必要な箇所や数、種類が異なりますので自らが利用するには足りない方が普通です。まずは電力関係のエアコンや厨房機器などを問題無く稼働させられるものが備わっているか確認しておきましょう。次にガス容量や水道も問題が無いかも把握しておきましょう。もし足りない場合には工事が可能か聞いておくと良いでしょう。
厨房設備
思わぬトラブルが発生しやすいのがこの「厨房設備」です。居抜きの場合、厨房設備がそのまま使用出来ると準備を進めていると実はリース品で物件引き渡し日には無かったという事もあります。それ以外にもダクトは自分の業態でも使えるものがあるのか、グリストラップは利用可能な物があるのかなども確認しておきましょう。
その他・確認しておくべき質問事項
居抜き物件は初期コストを大幅に押さえた上で開店までの時間も早く、条件がマッチした場合にはとても良い物件です。ただし、どんなに良い物件でもメリットがあればデメリットも存在することを忘れてはいけません。
①引き継ぐ物の中にリース品や廃棄・故障の可能性のあるものは無いか
エアコン・冷蔵庫・製氷機などは要注意
②過去のトラブル歴と害虫対策の確認
トラブルの内容によっては再発防止方法、害虫が出やすいのであれば対策を準備しておく
③もし契約を解約するとなった際の保証金償却や条件などの確認
居抜き物件で良いのかスケルトン工事が必要かで退店時のコストが変わってくる
まとめ
ここまでで物件の内見をする際に気を付けるべき事項をまとめてみましたが、どれも事前に条件や対応を決めておけば大きなトラブルなくスムーズな店舗運営をスタートさせることが出来るかと思います。ご紹介しました６つのポイントをしっかりとおさえ、良い物件を見つけましょう。
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