居抜き物件の契約費用の目安は?メリットデメリットと一緒に解説します
通常であれば全てを1から揃える必要のある施設の建築、厨房設備や内装、家具など様々な設備の準備コストをある程度抑える事が出来る方法です。実際どのような仕組みなのか、契約費用はどれくらいなのか。併せて説明していきます。
居抜き物件とは
「居抜き物件」・・・店舗物件の前の利用者が使用していた厨房設備や什器備品、家具や内装などの造作を解体・処分せずに売却する物件を指します。
契約内容の確認はしっかりと
前利用者が使っていた造作をほぼそのままという場合もありますし、残っているのは古い厨房機器のみといった一部しか無い場合も勿論あります。造作の所有権は、解約時には物件の管理会社に移るものや、逆に前の利用者で処分が必要なものや買取が必要なもの、無料で利用出来るものなど物件ごとに異なります。居抜き物件の取引を行う際には契約内容をしっかりと把握しておきましょう。
契約費用の目安
一般的に、居抜き物件の賃貸契約では家賃の2~6か月分の保証金がかかります。これに加えて、前利用者との造作の売買もあります。自身の開業予定の業態と似た居抜き店舗物件であれば初期の設備コストや準備する期間を短縮出来る反面、賃貸契約に関してある程度まとまった費用が必要になりますので、きちんとした資金計画を立てておきましょう。
リース品に要注意
冷蔵庫などの厨房設備が多く残っており、開業コストを抑えられると喜んでいたがリース品で、店舗の受け渡し日に見に行くと残っていなかった。というケースがあります。中にはリース品の支払いの義務が発生する場合もありますので、どの設備がリース品なのかといった事はきちんと確認しておきましょう。確認していてもミスは起こり得る可能性があるので、対応出来るように確認・準備をすることでトラブルを最小限にすることが出来るでしょう。
居抜き物件のメリットデメリット
居抜きでの物件の売買も増えてはいますが、まだまだ契約では借りていた店舗物件の退去時には原状回復工事が義務と明記されているケースが大半です。ですが物件のオーナーときちんと交渉・許可を得られれば撤去工事などの一部を行わずに済むので必然的に費用や退店までの時間も短縮する事が可能になります。では、メリットとデメリットを見ていきましょう。
居抜き物件のメリットまとめ
居抜き物件の取引は「前利用者」「次利用者」「物件のオーナー」のそれぞれに異なったメリットがあります。「前利用者」は原状回復義務がなくなるので退店までの期間と費用を短縮する事ができます。「次利用者」は似た業態であれば設備を引き継げるので初期コストの削減と開業までの期間短縮に繋がります。「物件のオーナー」も、前の利用者が次の利用者を探してくれるので家賃収入の無い空室期間が無くなります。
居抜き物件のデメリットまとめ
こちらは「前利用者」と「次利用者」が似た業態で無かった場合に設備の売買が上手く成立せず、「前利用者」は閉店時の工事がほぼ全て必要になって費用が大きくかかってしまったり、「次利用者」は開業時に新築物件に近い開業コストがかかってしまうということが起こりえます。「物件のオーナー」は、そういった取引の際にトラブルが起きた際に対応が求められるケースがありますので、予想外の対応・手間が発生するのがデメリットと言えるでしょう。
居抜き物件の注意すべき点は
最大限、居抜き物件のメリットを活用する為にはいくつかの注意点に十分注意することが重要になってきます。その中でも「設備の管理トラブル」「物件のイメージ」に注意しましょう。
設備の管理・把握は十分にする
居抜き物件の問題といえばこれ、と言えるほどに問題になるのが設備に関するトラブルです。取引が無事成立し、いざ開店となった際に設備の劣化・破損が見つかり営業が行えなかったケースもあります。他にも水漏れがおきた、ガス容量が足りなくて使えなかった、引き継ぐと思っていたものがリース品で、引き渡し日には無かったというケースも。取引成立後に予想外の改修や工事、購入費用をかけずに済むように事前の調査やリスト化してトラブルを未然に防ぎましょう。
物件自体についたイメージ
似た業態同士で居抜き物件の取引をするほうがメリットを大きく享受することが出来ますが、似た業態だからこそ、その物件に根付いたお客様からのイメージは残りやすいものになっています。居抜き物件だからこそ、自分の店らしさ、前の物件とは違う良さを引き出してお客様へのイメージを一新する努力が必要になります。
居抜き物件を成功させるポイント
居抜き物件は設備や内装などを引き継げるので解体工事費を抑えたり、設備を流用して初期コストを抑えられるといったメリットがありますが、きちんと造作の管理・移譲が出来ない場合に思わぬ出費が発生し、トラブルのせいで通常より時間や費用が発生してしまうこともあります。そういったトラブルを防ぐ為にはどうすれば良いのでしょうか。
物件の内見を行う
実際に現地で設備を見ながら前利用者と設備についての情報を細かく確認しておきましょう。どれがリース品で売買する設備はどれなのか、廃棄する場合は処分はどちらが行うのかリスト化しておくのを強くお勧めします。前利用者としても売った後に使えず営業が出来なかったと訴えられるリスクを潰すことができますし、次利用者はスムーズな営業がスタート出来ます。
居抜き専門の仲介業者を見つける
通常の住居のような不動産業者では無く、居抜き専門で取り扱っている不動産の仲介業者も増えています。少しでも居抜き物件の取引で不安がある場合は一度そういった業者に相談してみましょう。相談までであれば無料で行っている業者も多いので、信用出来る仲介業者がいれば活用することでスムーズな取引が可能になります。
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