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店舗物件の解約予告期間|店舗は解約期間が特殊
契約期間中の店舗の中途解約には解約予告が必要となります。貸主側からの解約の場合の注意点、住居と店舗の違いもご紹介します。
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解約予告期間
解約予告とは借主都合で中途解約する場合、借主が貸主に対して解約の意思を通知することです。解約予告期間は賃貸借契約で取り決められており、内容によって全く異なります。例えば解約予告期間が6ヶ月間の場合、解約予定日の6ヶ月前までに通知しなければいけません。
貸主都合の解約の場合
解約は借主側からだけではありません。貸主から解約の申告がくる場合もあります。その場合は、一般的に６ヶ月前までに申告する必要があります。賃貸借契約書で期間が定められており、契約期間満了日の1年～6ヶ月前までの間に借主に対し、更新拒絶通知を出します。契約期間が特に取り決められていない場合はいつでも解約申入れを借主に出すことができます。その場合は申し入れを行った６ヶ月後に契約が終了することになります。こうみると貸主は簡単に借主を退去させることができるように見えますが、現実的には難しいです。なぜならば、借地借家法第28条によって、更新拒絶通知や解約申入れは正当事由が必要とされているからです。
その正当事由は、
・物件の貸主・借主が建物の使用を必要とする事情
・物件の賃貸借に関する従前の経過
・物件の利用状況
・物件の現況
・建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出
といったことを全て踏まえて検討していくことになり、判断が非常に難しいのです。貸主からの更新拒絶通知や解約申入れが高いハードルとなっているのです。借地借家法が立場の弱い借主を守ることを原則としている為で、貸主が簡単に借主を追い出せないように定められています。
店舗の解約予告期間は長め
一般的な住居とは異なり、事務用の店舗・オフィスなどは解約予告期間が長めに設定されています。というのも、原則原状回復が求められており、かつ住居と比べると退去する際の手間が比べ物にならないぐらい大変だからです。店舗のスケルトンに戻す場合ですと壁・床・天井を全て除去しなければいけませんし、オフィスであればパーテーション撤去や、電話線・LAN配線などの撤去は住居と比べると非常に時間がかかってしまうからです。
店舗とオフィス、どちらにしても営業終了～解約日までにきちんとした状態で物件を返還するのには大がかりな手間と多大な時間がかかってしいます。
貸主側からすると、その中でも特に退去に時間がかかる店舗物件の場合は、空室になって募集をして次の契約が決まるまでの時間も相当かかってしまいますので、交渉次第では次の入居者を紹介し、居抜きで退去する方法が喜ばれることが多いのです。オススメとしては以下の通りです。
店舗専門の居抜きを取り扱っている不動産会社
こちらをオススメする理由としては以下の通りです。
・不動産会社は宅建免許の兼ね合いで無茶ができない（法律順守で慎重）
・出店にも携わっているので抱えている顧客数が圧倒的に多い。（入居希望者多数）
その中でもシステム関連に精通している会社に依頼するのが間違いないです。基本的に顧客への紹介は情報漏洩の観点から慎重に行わなければいけませんので、そういった条件をクリアできる追客システムを導入している会社でなければ短期間で多くの入居希望者を集めることはできません。特に店舗専門の不動産会社は割と時代に乗り遅れている会社が多い風潮がありますので、その点の見極めは割と簡単に出来るかと思います。
弊社、みやこ不動産企画であれば安心いただけます。
記事を読んでいただき、色々な点で「なるほどな」と思っていただけたかと思います。最後に自社の紹介にはなるのですが、弊社では社内で独自システムの開発を行っており、時代の最先端の居抜き売却の実現をお約束いたします。
・情報漏洩は絶対にいたしません。
・独自システムを利用して水面下で新しい入居者様を探し出します。
・報酬は売却額からの％でいただくことにしておりますので、全力で高額売却いたします。
以上の点でもしに気に留めていただけたのであれば、是非とも一度お問い合わせくださいませ。無料で相談お受けいたします。最後まで読んでいただきありがとうございました。
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