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店舗の売却や閉店に伴う解約予告で損をしないベストな方法!
店舗の解約時にかかる閉店費用はどのように閉店するかで大きな差がつきます。しかし退店や撤退に関する情報はあまり表には出ないもの…今回は閉店費用を大幅に軽減できる方法と閉店時の手続きについてお教えいたします。分からない事は店舗専門の不動産会社へ無料相談を♪!
居抜き店舗売却や店舗解約時の原状回復工事のご相談は・はみやこ不動産企画にお任せを♪
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店舗の解約から保証金返還までの流れ
店舗の入居時に必ず結ぶ賃貸借契約。
契約締結時には内容の説明を聞きざっくりとは理解していたかとは思いますが、将来起こりうる可能性まで考えていたでしょうか？特に「退去・解約」に関連する項目は殆ど考えていなかったのではないですか？
店舗を解約する時の条件を、賃貸借契約書を見て確認しましょう。
賃貸借契約書の内容によっては、ご自身の店舗物件の返還条件やスケジュール感などがかなり異なってきます。まずはご自身が締結した契約内容を正しく認識する事が第一歩です。
通常、物件の解約には５段階のステップがあります。
①解約通知書の提出（原則書面で！）
②解約予告期間開始（3～6ヶ月前と物件により異なる！）
③引き渡し日前までに原状回復工事（大体スケルトン工事必須！）
④引き渡し（鍵の返却！）
⑤保証金・敷金の返還（物件により長期の間なかなかもらえない！）
少なくとも解約予告期間を把握していないと予定が立てられません。まずは賃貸借契約書を確認していただき、解約予告期間がどれぐらいの設定なのかを確認します。
まずは賃貸借契約書の確認
では前述した流れに沿ってご自身の契約内容を確認しましょう。
解約予告期間
まず解約予告とは、物件を返還する意思を「借主」から「貸主」へ伝えることです。 解約予告期間とはその予告から退去するまでの期間です。例えば解約予告期間が契約書で6か月と記載されている場合、退去日の6か月前には貸主に予告をしなければいけません。そして、解約予告期間の間の賃料は継続して支払う義務が当然あります。 また、解約予告期間終了時には店舗の状態を指定されている状態に原状回復工事しておかなければなりません。原状回復工事の所要期間も含み、予定を決めていく必要があります。大がかりな原状回復工事ではかなり期間がかかるものもあるので、、早めに見積もりを取っておくことも必要です。
引き渡しの状態
前述の通り、解約の際には指定された状態に原状回復工事をしておかなければなりません。それがどのような状態なのかは、賃貸借契約書に書いてあります。
賃貸借契約書で「スケルトン戻し」と決められていた場合、解約予告期間終了までにスケルトン戻しの工事が終わっていなければならないのです。
店舗物件の条件にもよりますが、原状回復工事は5～10万円/坪が相場です。
保証金・敷金の返還日
保証金・敷金は滞納などケース備え、貸主に預けているお金の事です。解約時には返還してもらえます。全額戻ってくる場合もありますが、賃貸借契約書に「保証金償却」という記載があれば、その償却の金額を差し引いての返還となります。例えば、保証金が200万円で償却が100万円の場合、差し引かれた残りの100万円が借主に返還されることになります。返還日も契約内容で変わってきますので、いつ頃返還されるのか事前に賃貸借契約書をチェックしておきましょう。すぐに返還されない事が多いです。
閉店コストを削減する
造作譲渡を認めてもらえれば、大幅にコストダウンできる場合もあります。スケルトン戻しが要らなくなるうえ、店舗の造作設備を次の入居者へと売却する事ができます。ただし、解約予告期間中に売却先が見つからなければ原状回復工事を行わなければなりませんので、次の入居者を探す場合、1日でも早く動くことが重要です。そして、なるべく専門知識のある店舗専門不動産会社へと依頼するようにしましょう。
解約予告はいつ・誰に出す？
解約費用を削減する有効な方法は、居抜き譲渡です。
それを念頭におき話を進めていきましょう。
解約予告を出すと、まず退去日が確定します。しかし、退去日までずっと居抜き譲渡先を募集できるわけではもちろんありません。退去日には原状回復工事を終わらせておく必要がある為です。原状回復工事の期間を加味すると、居抜き譲渡先を探す猶予期間は思ったより短いです。
居抜き譲渡に重点をおくなら、あえて「解約予告を出さない」選択も
居抜き譲渡を絶対に成功させたいのであれば、何においても「猶予期間」が大事です。時間が迫ってしまっていると悪条件で無理やり決めるしかなくなってしまいますので、自身の為にも余裕をもって早めに探すようにしましょう。
しかしご自身で探すのには限界がありますので、お勧めとしては最初から店舗専門の不動産会社へ委託することです。一般の不動産会社とは異なり、専門知識が豊富で貸主との交渉も全て完璧なタイミングでやってもらえます。
その場合、解約予告すら出す前に委託した方が良いです。
その理由は以下の通りです。
・解約予告を先に出すと、閉店日が迫ってくるのでギリギリまで値切られてしまいます。
・余裕をもってじっくり時間をかけて探せる。
時間が迫ってくると多方面で条件がどんどん悪くなってきます。その為、もし相談をされる場合は何もせずにまず相談から始めた方が安全です。店舗の解約に関しては取り返しのつかない事項が多いので、何も考えず問い合わせしてしまって色々アドバイスを聞きながら進めていくのがベストかもしれません。
貸主への相談は必須です
貸主側に何も相談せずに進めるのはダメです。一番のトラブルの元となってしまいます。解約予告を入れずに居抜き譲渡先を探す場合、連絡は必須です。
契約上では本来、居抜き譲渡が認められているのは稀です。貸主へ無断で居抜き譲渡の話を進めたとしてもうまくいきません。契約前に頓挫します。
貸主も新しい入居者を探す際に「家賃をあげたい」「飲食店は断りたい」などの要望があったりします。その為、必ず確認をとってから居抜き譲渡先を探すようにしましょう。
しかしそのまま伝えたとしても伝え方によって断られるケースが非常に多いので、可能な限り知識・交渉術に長けた店舗専門の不動産会社へ委託・相談するようにしましょう。
スタッフ解雇のスケジュール
解約・閉店にあたりスタッフを解雇する際、30日前までに必ず伝えます。30日に満たない日数の場合、不足日数分の平均賃金を支払ってください。言った言わないといったトラブルを避ける為、事前に書面で伝える方法がお勧めです。
モチベーションのケアに注力
店舗スタッフのモチベーションには十分ご注意ください。もしオーナーが閉店を考えていると伝わってしまえば、まだ営業していても次の勤め先を見つけて辞めてしまったり、モチベーションが下がりサービス面に悪影響が出るといった事態が起こります。
これはスタッフとの信頼関係が全てです。スタッフの生活不安に直結する難題ですので、日頃から地道に信頼関係を築いておくことが大切です。
居抜き募集をかけている最中に意図せずスタッフへ閉店事情が伝わってしまう可能性も0ではありません。然るべきタイミングでオーナーからスタッフに伝えられるよう、依頼する居抜き業者には内密・水面下で進めたい旨を必ず伝えていただき、営業中の店舗であることを理解してもらいましょう。
店舗物件の解約で絶対損をしないために
解約・閉店にかかるはずの支出を「利益に変える」「できるだけ抑える」には、スケジュールしっかりとを把握し、計画的に動くしかありません。
その為にもご自身の賃貸借契約書で撤退時の規約を確認しましょう。
店舗の居抜き譲渡・売却を行う場合、余裕を持って募集できるよう早めに行動する事をお勧めします。
店舗の解約を検討中の方へ
その解約コストの削減、お力になれるかもしれません。
弊社は店舗専門の不動産業者として長期に渡り多数の実績がございます。店舗専門の不動産会社の業界としては珍しく「最新技術を取り入れたシステム構築」に力を入れており、ご相談から早期マッチングが可能となっております。
その他以下の通り、
・解約まで時間がないので早く売りたい
→OK!
・次の店舗の出店費用工面の為高く売りたい
→OK!
・店舗を営業しながら売り先を見つけたい
→OK!
・従業員には知られたくない
→OK!
・貸主・管理会社には知られたくない
→OK!
以上のような様々なご要望にお応えし続けております。
貸主様への交渉から売却成功後のサポートまで全ておまかせください。店舗の売却に関するお悩み・ご相談は全て無料で受け付けております。
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