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店舗の「売却」「譲渡」「閉店」の基礎知識とアドバイス!
店舗の売却・閉店は、経営戦略のひとつ
経営戦略として店舗の売却を！
どのような店舗・飲食店でも、そのままずっと潰れないお店はありません。様々な理由などで、いつかは「解約」「売却」「譲渡」を迎えてしまいます。その理由も単なる赤字経営・売上不振だけではないのです。
・店舗の人材不足が起きる。
・店舗のスタッフや後継者に暖簾分けとして店舗を譲渡する。
・店舗の業績が好調の為、広い坪数や好立地の新しい店舗に移転する。
・別事業に集中する為に現在の店舗を撤退する。
・体調不良・ご家族の介護など、急な事情が発生する。
・都市計画の兼ね合いで店舗の立ち退きを迫られる。
・引退する。
中には現状のまま店舗経営を続けることで、経営状況に大きな赤字を作ることもあります。
出店だけではなく、店舗解約にも経費・コストはかかってしまいます。
解約・閉店となると、個人規模の小店舗でも撤退コストはおよそ100万円弱！
店舗のほとんどはそれよりも多い金額の解約費用がかかり、数百万となることもよくあります。
店舗の解約・閉店・売却は、出店と同じ位置の経営戦略のひとつ「戦略的撤退」としてとらえる視点を絶対に持つべきです。できるだけ閉店・解約費用を抑えたいのであれば、店舗閉店・売却・譲渡に関する最低限の知識は持っておくべきです。
しかし、店舗売却・譲渡に関する正しい情報はあまり出回っていません。本屋でも開業関連の本はたくさんありますが、店舗の売却に関する本はありません。そこで、店舗の売却・撤退は戦略的に！を主軸として、損をしない店舗売却準備についてまとめました。是非最後まで読んでいただき、知識として覚えて役立ててください。
店舗の解約・閉店にかかる費用
店舗の閉店には、賃貸借契約を解約し貸主に返還しなければいけません。ただし、状態・タイミングなどには条件が定められています。預けていた保証金は返還されるのですが、解約の条件を満たす為に原状回復工事費用や解約予告期間賃料（空家賃といわれます）が発生することが殆どで、店舗の解約・閉店には高額なコストがかかってきます。物件を契約した際に交わした賃貸借契約書に全て記載されていますので、記事と照らし合わせて確認してみてください。
店舗の解約・閉店にどんな費用がかかるのか、簡単にシミュレーションしてみます。
例）25坪 / 家賃25万円 / 保証金100万円/ 償却50万円 の飲食店の撤退はこう！
① 6か月分の解約予告期間賃料：－150万円
② 坪10万円の原状回復工事費用：－250万円
③保証金返還：＋100万円
④保証金償却－50万円
（合計解約コスト：－350万円）
①原状回復工事費用
賃貸借契約書には、解約の際の物件の返還方法が記載されています。原状回復（入居する前の状態に戻す）やスケルトン戻し（コンクリートむき出しの状態にする）など、大がかりな工事を必要とする規定が殆どです。契約した店舗の条件にもよるのですが、原状回復工事費用は坪5～10万円が相場となっています。
②解約予告期間賃料（空家賃）
貸主に解約予告を出しても「すぐに退去は出来ません」。
店舗物件には解約予告期間というものが定められており、その期間内に解約をした場合は残りの期間の賃料も全て払わなければ解約する事が出来ないようになっております。それが「解約予告期間賃料」、俗にいう空家賃（からやちん）と呼ばれているものになります。何か月前の通知なのかは契約内容で異なりますが、大体が3～6か月前予告、と決まっております。
今契約している店舗が何か月前予告を義務付けられているのかは、賃貸借契約書を確認してみてください。
保証金は返還されます。が！
入居時に貸主へと預けていた保証金は礼金とは違って解約・退去時に返還されます。が、償却という項目が賃貸借契約書に記載されている場合、保証金からその償却金を差し引いた金額が最終の返還金額となります。
注意点としては、保証金の返還日が賃貸借契約書で指定するようになっていまして、かなり先の日で取り決められている場合もありますので、ここは見落とさないように確認しておいてください。
戦略的に店舗売却を行う
前述のとおり、店舗の解約には数百万円近くの解約コストがかかってしまいます。小規模店舗で100万円ぐらい、中規模だと300～400万円ぐらいでしょうか。
ただし、そのコストを限りなく0円にする戦略的な方法があります。
それが居抜きでの店舗売却です。
居抜きで店舗売却
居抜きでの店舗売却とは、今の店舗の内装設備（壁・床・天井・空調機器・厨房設備等）を全てそのままの状態で次の入居者様へ売買し引き継ぐ方法です。
賃貸の店舗でも店舗専門不動産会社が貸主に交渉をすれば居抜き売却は可能となります。
新しい入居者は2つの契約を結びます。
①現在の入居者と造作売買契約を結ぶ。
②貸主と賃貸借契約書を結ぶ。
現在の入居者は原状回復工事費用＋解約予告期間賃料を一切支払うことなく解約・閉店できるうえ、新しい入居者も新店舗の開業コストを極限まで安くする事ができ、貸主は空き状況が生まれる事無く次の入居者を決められるという「三方良し」の方法になります。
高く売却する為に必要な事は？
もっとも重要なポイントがあります。それは「解約予告のタイミング」です！
解約予告を出す前に買い手（新しい入居者）を探す事で、店舗の価値を下がりにくいようにする効果が見込めます。
解約予告を先に出してしまうと、まず退去日が決まってしまい、新しい入居者から見ると「目前に迫る原状回復工事を避ける為に造作売買金を下げてでも売りたいはず・・」と思われてしまいます。はい、足元を見られるという事です。値下げ交渉の材料をこちらからあげてしまうことになります。
あえて解約予告を出さない選択をとることで、このドン詰まり状態は回避できます。また希望の金額での売却ができなそうであれば、「経営続行」という選択肢を維持することが出来ます。
つまり、焦って解約予告を出してはいけないのです。
居抜き店舗の業者の選び方
以下に絶対NGな相談先をまず記載させていただきます。
・大手ポータルサイト
・比較サイト
・買取専門のサブリース業者
・転売目的のブローカー・情報屋
以上はそもそも選択肢には入れないでください。
それぞれに理由があるのですが、それも以下にまとめて記載します。
・依頼を受けるだけ受けて全く何もしない事がある。
・依頼を受けたら複数社に一括で情報漏洩だけして終わり。
・異常に安く買い叩かれてしまう。
・閉店するらしいという情報を売り飛ばされる。
以上を見ていただいた中で「そんなことあるのと」思えるものもありますが、実際にあるので本当に気を付けていただきたいのです。
オススメとしては以下の通りです。
店舗専門の居抜きを取り扱っている不動産会社
こちらをオススメする理由としては以下の通りです。
・不動産会社は宅建免許の兼ね合いで無茶ができない（法律順守で慎重）
・出店にも携わっているので抱えている顧客数が圧倒的に多い。（入居希望者多数）
その中でもシステム関連に精通している会社に依頼するのが間違いないです。基本的に顧客への紹介は情報漏洩の観点から慎重に行わなければいけませんので、そういった条件をクリアできる追客システムを導入している会社でなければ短期間で多くの入居希望者を集めることはできません。特に店舗専門の不動産会社は割と時代に乗り遅れている会社が多い風潮がありますので、その点の見極めは割と簡単に出来るかと思います。
弊社、みやこ不動産企画であれば安心いただけます。
記事を読んでいただき、色々な点で「なるほどな」と思っていただけたかと思います。最後に自社の紹介にはなるのですが、弊社では社内で独自システムの開発を行っており、時代の最先端の居抜き売却の実現をお約束いたします。
・情報漏洩は絶対にいたしません。
・独自システムを利用して水面下で新しい入居者様を探し出します。
・報酬は売却額からの％でいただくことにしておりますので、全力で高額売却いたします。
以上の点でもしに気に留めていただけたのであれば、是非とも一度お問い合わせくださいませ。無料で相談お受けいたします。最後まで読んでいただきありがとうございました。
相談無料♪スケルトン工事や居抜き売却でお悩みであればはみやこ不動産企画へお任せください！
ご相談は ０６－４４００－１３３４ まで♪
受付 １１：００ 〜 １７：００（ 土・日・祝日休み ）
