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居抜き物件の魅力とリスクを理解する
飲食店の開業を考えている方に向けて、居抜き物件の特徴、利点、リスク、そして選択時の注意点を詳しく紹介します。スケルトン物件との比較を通じて、最適な物件選びの手助けをします。
居抜き物件とは？
居抜き物件とは、前の店舗が使っていた設備や内装がそのまま残っている物件です。これにより、内装費用を抑え、工事期間を短縮できるのが大きなメリットです。同じ業態であれば、内装をそのまま活用できる可能性が高いですが、設備の老朽化やレイアウトの自由度に制約がある場合もあるため、慎重に選ぶ必要があります。
居抜き物件の利点と欠点
居抜き物件には、多くの利点と同時にいくつかの欠点があります。家主、店舗を開きたい方、店舗を閉じたい方それぞれの視点から説明します。
家主の視点
利点: 借り手の需要が高く、工事が不要または最小限で済むため建物への負担が少ない。
欠点: テナントの業種が限定される。
店舗を開きたい方の視点
利点: 初期費用を抑え、迅速に開店できる。
欠点: レイアウトやデザインの自由度が低く、設備の管理が難しい。
店舗を閉じたい方の視点
利点: 退店時のコストを抑えられ、キャッシュインの可能性がある。
欠点: 契約期間満了日までに譲渡先を見つける必要があり、無償譲渡になる可能性もある。
スケルトン物件とは？
スケルトン物件とは、内装設備が一切ない状態の物件です。デザインの自由度が高く、自分で厨房設備や内装を選べるため、ゼロから店舗を作りたい方に向いています。ただし、初期費用や時間がかかり、経営が軌道に乗るまで時間がかかることが多いです。
スケルトン物件の利点と欠点
スケルトン物件にも、居抜き物件と同様に利点と欠点があります。それぞれの視点から説明します。
家主の視点
利点: 募集業種のターゲットが広がる。
欠点: 借り手の初期費用が高くなり、入居のハードルが高くなる。
店舗を開きたい方の視点
利点: 内装やレイアウトが自由で、設備の管理が楽。物件が豊富。
欠点: 初期費用がかかり、オープンまでに時間がかかる。
店舗を閉じたい方の視点
利点: 退去時の手間が少ない。
欠点: 退去コストがかかる。
居抜き物件を選ぶべき人とは？
居抜き物件は、以下のような方に特に適しています。
早期に開店したい方
契約後すぐに開業したい場合、居抜き物件は最適です。前のテナントから引き継いだ設備を利用することで、工事も最小限で済み、短期間で開業できます。
初期費用を抑えたい方
初期投資を抑えたい方には、居抜き物件が理想的です。特に飲食店では、キッチンの配管やダクトなどの設備が重要で、スケルトン物件では工事費用が高くなりがちです。
初めて店舗経営に挑戦する方
初めて店舗経営に挑戦する方には、リスクを最小限に抑えるため、居抜き物件が適しています。まずは居抜き物件で経験を積み、その後スケルトン物件も検討するのが良いでしょう。
居抜き物件を選ぶ際の注意点
居抜き物件を選ぶ際には、以下のポイントに注意することが重要です。
撤退条件
前テナントが撤退した理由を調査し、立地や周辺環境をチェックすることが必要です。これにより、同じ理由で失敗するリスクを減らせます。
改装費用
引き継いだ設備が正常に稼働しない場合、追加の改装費用が発生することがあります。事前に設備の状態を確認し、予想外の費用がかからないようにしましょう。
契約書とオーナーの承諾
内装譲渡にはビルオーナーの承諾が必要です。契約前に確認を行い、問題が発生しないように準備をしましょう。
リース契約の確認
リース契約の内容を詳細に確認し、トラブルを防ぐために契約書に必要な条項を盛り込むことが重要です。
まとめ｜居抜き物件の利点とリスクを理解しよう
居抜き物件には多くの利点がありますが、リスクや注意点も無視できません。コストを抑えて迅速に開業できる一方で、設備の老朽化や内装の制約があることを理解しておく必要があります。前テナントの撤退理由やリース契約の内容を確認し、トラブルを未然に防ぐことが成功への鍵です。
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