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【店舗出店】居抜き物件のテナントとして店舗開業、借りるうえでの注意点とポイント
新規に店を出したいと考えているときに飲食店や物販店のテナント募集されているものの中には「居抜き」と書かれているのを見ることがあると思います。では居抜きとは何なのか、居抜き物件のテナントになる場合の注意点や利点、デメリットなどを紹介したいと思います。
居抜きとは何か
居抜き物件とは、店舗や工場などで前のテナントの所有していた設備や備品などを店舗に残したまま売り渡したり貸したりする方法の事です。具悪に建物躯体だけの状態のものをスケルトン物件といいます。居抜きはスケルトンと比べて、いすやテーブル、厨房などの造作がそのまま利用できるため、開業のための費用を抑えることができ、開店するまでの時間も短縮できます。特に飲食店では調理設備や排気のためのダクト工事などで費用が大きくなるため、それらが揃っている物件であれば大幅なコスト削減になります。
居抜き物件の利点とデメリット
居抜き物件での大きなメリットは何よりもコストの削減が狙えることです。飲食店や美容室などでは業種によって専用の備品や什器、設備をそろえる必要があるため、居抜き物件でそろえることが出来ればコストを抑えることが可能です。また、壁紙や内装がそのまま使用できるのであれば、改装工事の時間を短縮でき、開店までの時間を短くできます。
上手く使えれば居抜き物件には多くの利点がありますが、一方でデメリットもあります。設備の使い勝手が自分の業務に合わなかったり、店舗のイメージが違うなどです。引き継いだ造作が古く、実際には使えない設備が置いてあるといった場合には改装工事費用が別途必要になってしまうケースもあります。
居抜き物件の売買契約で気を付ける点
・居抜き物件のテナント契約の流れ
居抜き物件で開業する際の大まかな流れと事前に準備するべきことを説明します。
1、物件探し
インターネットの専用サイトや不動産業者を利用して、自分の希望する条件に合った物件を探します。いくつか候補をピックアップして問い合わせましょう。
2、内見
内見とは実際に物件に足を運び、物件の状態を確認することです。間取り図をもとにして実際の店舗内の広さや内装・設備の状態、外観や店舗周辺の雰囲気などをチェックしておきましょう。
3、申込みと審査
立地や金額、設備の状態などに折り合いがつけば申し込みの後、借主の審査があります。管理会社や保証会社にもよりますが、事業計画や収支計画、信用情報などが見られます。
4、造作譲渡契約と賃貸借契約
契約前に設備や備品の数などを確認します。不足していればその分の工事費が必要になるかもしれないので、電気、ガス、水道の容量などは確認しておくとよいでしょう。また、前のテナントから引き継ぐような備品があれば造作譲渡契約も結びます。そして双方納得して契約内容が纏まれば賃貸借契約の締結をします。
5、引き渡しと開店
契約が問題なくかわされて引き渡しが完了すれば、開業するための改装工事などを行い、開店できるようになります。
契約時の注意点
居抜き物件の契約で気を付ける点は主に二つです。一つは「造作譲渡契約は前の入居者とかわすものであること」もう一つは「賃貸借契約を結ぶ前に細かな条件を確認すること」です。
居抜き物件の店舗内に残されている備品などは前の入居者が所有権を持っています。貸主との契約ではないことを留意しておきましょう。賃貸借契約の際にはトラブル回避のためにも事前に細かな条件を取り決めておきましょう。特に原状回復についてはトラブルになるケースが多々あります。ほかにも設備や備品の確認、レンタルやリース物品の有無などもチェックしておきましょう。
業種ごとの開業する際の重要なポイント
・カフェなどの飲食店の場合
カフェなどの飲食店ではまず立地条件が重要になります。駅近くであったり、人通りが多い場所や車の交通量などを重視しましょう。一般的には出入りのしやすい一階であることが望ましいとされていますが、店のコンセプトにとっては「隠れ家的店舗」として地下などにある方が良いなど様々です。そして次に見るべきなのは給排気設備や電気ガス水道などが正常に作動するか、電気容量は大丈夫かどうかです。最後に重要なのは清潔感です。床にぬめりや汚れ、埃がないか確認しましょう。これらの汚れは長年の清掃やメンテナンスが不十分であったという事なので、排水管の詰まりや設備の故障などのトラブルに繋がります。
・パン屋の場合
パン屋の場合に重要なのは店内の内装です。清潔感やおしゃれな印象を持たれるか、店のレイアウトなどが大切です。大幅な改装工事が必要な物件は避けることをお勧めします。パン屋は住宅街などの狭い物件でも営業できるため家賃は控えめにできますが、駐車場や厨房に十分な広さを確保する必要があるため確認しておくとよいでしょう。
・バーの場合
飲食店全般で言えることですが、開業のためには保健所の審査を通り営業許可を得る必要があります。主に衛生面や設備の安全面を見られるため、手洗い場などが審査に通るかどうかは抑えておきましょう。また、念のため貸主に深夜営業が可能かどうかも確認しておくとよいでしょう。また、もともとバーであった店舗は窓がない地下や２階以上にあることが多いため、換気や排気設備がちゃんとしているかも抑えておきたいポイントです。
・自動車整備工場の場合
運輸局からの認証が必要です。作業場の面積や設備など、きちんと規定を満たしているものかを確認する必要があります。また、住居専用地域では自動車整備工場は操業することはできません。用途地域の確認は怠らないようにしましょう。
居抜き物件を売却する際の流れ
・賃貸の居抜き物件の場合
1、不動産業者に売却希望の相談
2、貸主に造作譲渡をすることの承諾
3、購入希望者を探す
4、造作譲渡契約
5、賃貸借契約と解約の手続き
6、引渡しと代金決済
不動産業者は居抜き物件を専門に扱っているところを選ぶのが良いでしょう。造作の質や状態によっては価値がなく、売却譲渡できないといった場合もあります。
・自己所有の居抜き物件の場合
1、不動産業者に相談
2、査定を受ける
3、媒介契約と販売活動
4、売買契約の締結
5、引き渡し
店舗を売却する場合には過去に実績のある不動産業者に仲介を依頼しましょう。買い手が見つからず、それでも現金化をしたい場合には買い取り業者に売却することも一つの方法です。
