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飲食店や居抜き店舗の未公開物件を手にする際の隠れたリスクとは
もしお値打ちだとしても深く考えずに判断をしてしまうと折角用意した開店資金を棒に振ってしまう可能性もあります。当記事では、未公開・掘り出し物件と言われる言葉の裏のリスクを説明していきます。
不動産の未公開物件とは
そもそも未公開物件とはなんでしょうか。実は、未公開といってもネット上でも閲覧可能で、問い合わせをすればきちんと詳細を知ることが出来ます。ではなぜ未公開といった扱いとなっているかというと、指定流通機構に登録されていない為です。不動産業界では2~3人での経営を行っている会社が全体の90%も存在しており、物件の管理や情報収集が遅れる可能性が出てきます。そういった情報の停滞や安全な取引を行う為に国交省が公益社団法人を作り、情報の流通と安全な取引の保護に努めています。この指定流通機構に物件情報を登録しておくことで全国の不動産会社と情報を共有できます。この流通機構のおかげで。もしある物件を管理しているのが小さな会社だったとしても、別の大きな不動産会社に行けば確認することが出来るのです。つまり、未公開物件とはまだ一般に共有される前の物件ということです。
未公開物件のメリットとは
未公開物件を取り扱う際にはどんなメリットがあるのでしょうか。
競争相手が少ない
前述した通り、まだ一般に共有されていない物件であるためほぼ全てに近い数の不動産会社がその物件情報を持っていない状態です。その為その情報を知る事ができた僅かな人数の中で競争することになります。公開されている物件と比べて好条件の物件を先んじて見つけられる可能性もあります。
余裕を持った状態で検討出来る
一概に全て、とは言えませんが不動産会社の多くは申し込みがあった順で審査をする会社がほとんどです。この一定期間に申し込みをした方の中から借り手が選ばれる事が多いのも未公開物件の特徴です。公開前に賃貸借条件などを細かく決める必要があるのでその間に未公開で非公式の募集を行います。この正式な条件が決まるまでの間に借り手側はこの物件が本当に合っているのか否かなどを落ち着いて検討することができます。他の競争相手がいることで焦って検討する事無く、検討が出来るのは大きなメリットと言えるでしょう。ただし、申込者の中で貸主にとってより良い賃貸条件を競わせるオークションのような形式をとることもあるので、値段がつり上がってしまう可能性があることも覚えておきましょう。
未公開物件のデメリットとは
では、デメリットとはなんでしょうか。事前にデメリットを把握しておくことである程度の回避や対応も出来るようにしておきましょう。
事前情報と実際の情報が異なる
・賃料は月額30万円だったが、最終的には40万になってしまった
・調理器具が残っていて引き継げると聞いていたが、実際は壊れていて使い物にならない
・機器類が揃っていると思っていたがほとんどのものがリースで、引き渡し時には何も残っていなかった。
・15坪の物件と情報には記載があったが実際は10坪しかない
などトラブルの可能性が多くあります。
これには理由があります。物件は指定流通機構に登録することで多くの不動産会社に情報を共有するため、もし登録された情報と異なっていた、情報が曖昧すぎるなどといったことがあれば社会的信用に関わります。そういった前提があるため未公開物件はそのような規制がなく賃貸条件やいつから利用可能かなども決まっていない状態での募集であることも珍しくありません。その為、上記のようなトラブルが起こることも珍しくないことは十分留意しておきましょう。
なぜ不動産会社は未公開物件を紹介するのか
指定流通機構に登録さえしてしまえば別の不動産会社からもお客様を紹介してもらえるのに、なぜ未公開物件を紹介するのでしょうか。それには居抜きといわれる店舗物件を取り巻く環境にあります。居抜きとは前回の借主が使った厨房機器や内装などが残っており、それを引き継いで利用できる物件を指します。マンションや住宅に比べると飲食店の居抜き物件は絶対数が少ないので、需要に対して供給が少ないのです。だからこそ、物件があればすぐに契約を結べるお客様を探している不動産会社も多くいます。本来であればその物件を管理している会社が正式な賃貸借条件や物件の坪数、対応可能な業種制限など全ての条件が決まってから各社募集を始めるのが健全な取引の形ではありますが、他の不動産会社より先にお客様を見つけて手数料を稼ぎたい、という単なるフライングなのが未公開物件であるケースが大半です。
粗悪な未公開物件を回避するには
粗悪な物件でも相性やその運営方法によっては活かされるケースも少なからずありますが事前情報と実際の情報が違えば運営にも支障が出る可能性が高まります。それでは私たちは未公開物件に対し何に気を付ければ良いでしょうか。完全に回避することは難しいですが、単に情報を提供するだけの不動産会社や、なぜ未公開なのかの説明が出来ない不動産会社は要注意です。逆に、未公開になっている理由やリスクも説明できる不動産会社であればある程度検討が可能になるでしょう。もし契約後のトラブルが発生してしまっても損害コストが補填されることは難しく、物件を十全に調べずに発生した責任を取るのは借りてしまった当人になります。納得しきらないまま契約を勧めてくる不動産会社やお金をすぐ入金しないと契約が出来ないなどと不安を煽るような不動産会社は信用しないようにしましょう。
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