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ビルオーナーから見る居抜き物件とは
コロナの中で店舗運営を断念されて閉店される店舗も増える一方で、安く店舗運営をスタート出来る背景もありこういった居抜き物件は増えています。その居抜き物件を貸し出す側のオーナーから見るメリットやデメリットを当記事では解説します。
居抜き物件の基本
居抜き物件とは何なのか
目にする機会が増えてきている居抜き物件ですが、契約書上では「居抜き」という単語はありません。書類上では一般的な賃貸借物件として扱われることが大半となります。居抜き物件は、賃貸借物件でありながら前の利用者が使っていた内装や造作などの設備が残っており、似た業態の方が次の利用者であれば営業までのコストや期間を抑える事ができる物件になっています。割合として、飲食店の居抜き物件が一番多く、その他にも美容院、学習塾、病院などに至るまで様々な物件があります。居抜き物件は前の利用者が居た訳ですから、その営業期間や業態、前利用者の性質によっては設備の状態などの良し悪しは差があります。
スケルトン物件とは
スケルトン物件は居抜きとは違い、設備なども一切ありませんし、床や壁、梁といったものも剥き出しになっている物件を指します。１から店として作りこむため時間と費用がかかる反面、自身のこだわりを余すところなく反映させることが出来ます。居抜き物件が主流にはなってきていますが、ほとんどの場合の賃貸借契約上では、解約の際にはこの「スケルトン化」をさせることを取り決めとする事が多いです。
造作譲渡
居抜き物件において、造作譲渡は切っても切り離せない関係です。この造作譲渡は、その物件にある設備や内装などをそのまま、もしくは一部を売買することを指します。なかには「処分費用がかかってしまうくらいなら無償で引き取ってほしい」ということで受け継ぐ場合もあります。こういった造作は好立地で良い条件の物件であれば金額があがることも多いです。譲渡予定の物はきちんとリスト化しておくこと、リース品で無いことなどをきちんと確認しておくことでスムーズな取引が出来ます。
居抜き物件のメリットとは
居抜き物件を買う・借りる
メリットとしては大きく２つ挙げられます。一つは「出店時のコストを大幅に抑えられる」、もう一つは「開店までの工期を大幅に短縮出来る」です。物件によって異なりますが、居抜きの場合はいくつかの造作が残っています。スケルトン物件ですと１から全て作る必要があるのでその分用意しなければならないもの、作るべきもの、またそれに対する費用や完成までの時間がかかってしまいます。付加価値として、既に似た業態で営業していた居抜き物件であれば動線など今後のご自身の営業のイメージがしやすいのもメリットとして言えるのではないでしょうか。
居抜き物件を売る・貸す
ここでのメリットも退店費用を大幅に抑えられることが一番のメリットとなります。居抜き物件が主流になってきていますが、元々の賃貸借契約で原状回復義務、つまりスケルトン化させて解約をするというのがまだ残っているケースが一般的です。この原状回復工事を行うのに費用が発生しますので退店時の大きな負担となってきます。居抜きでの退店であればこの原状回復工事を大部分行わずに済ませるだけで無く、造作の売買の交渉によってはより退店時の負担を減らす事が十分に可能です。
物件のオーナー
では、物件のオーナー側からのメリットとはなんでしょうか。いくつかありますが、一番大きいのは「家賃収入の発生しない期間の短縮」です。物件の利用者が解約をしてからスケルトン化、それから次の利用者を探す必要があります。利用者が居なければ勿論家賃は発生しません。居抜き物件であれば現在の利用者も積極的に次の利用者を探してくれる為そういった期間を短縮出来ます。また、オーナー側で探す場合には募集の為の広告料などもかかってしまいます。それに加えて居抜きであれば退去時の工事での振動や騒音も抑えられる可能性が高い為、その分近隣とのトラブルの可能性も抑えられるでしょう。
居抜き物件のデメリットとは
居抜き物件を買う・借りる
真っ先に浮かぶデメリットは、オリジナリティを出しにくい点です。以前の利用者の内装等が残っている訳ですから、なるべくそのまま流用して初期コストを減らしたいと思えば思うほど前の利用者と同じ店構えになってしまいがちです。ここで注意すべきなのが、もし前の利用者がネガティブな理由での退店であった場合にはその理由の一端である店構えは改善しておきましょう。次に、設備が壊れやすい点です。といっても使うそばからすぐ壊れてしまうという事はありませんが、設備は中古品を引き継いでいる訳ですからきちんと状態を確認せずに使うと、開店早々に修理や買い替えなどで思わぬ出費が発生する可能性があります。また、もし居抜きで契約を結んでも解約時にはスケルトン化の工事が必要なケースもありますので、契約内容もきちんと把握しておきましょう。
居抜き物件を売る・貸す
デメリットの前提として、店舗物件は3~6か月前に事前解約の申告を行うのが一般的です。この申告から実際の退店までの間に物件のオーナーが次の利用者を早く見つけたいが為に閉店の情報を漏らしてしまう事もあります。居抜きで次の利用者を探している場合には不利な状態での交渉になる可能性もありますし、従業員にも思わぬタイミングで情報が漏れてしまう事もありますので注意が必要です。また、居抜きでの売却金額を退店費用に計算していても、思ったような金額がつかない事もありますので楽観視は危険です。
物件のオーナー
空室期間が短く済ませられるとは言え、居抜きであった場合には設備のひとつひとつ確認が入るためその調整で手間がかかるのは否定出来ません。また前利用者の対応が悪く、次利用者のトラブルが発生した場合には対応しなければならない事もあります。
まとめ
いかがだったでしょうか。居抜き物件での取引には費用を抑えられるメリットが非常に多いですが、その分管理をきちんとせずに曖昧なまま進めてしまうと問題に繋がりやすいデメリットも多くあります。不利な契約条件や管理不足でのトラブルを未然に防ぐ為には信頼出来る居抜き専門の不動産仲介業者などを利用してスムーズな取引・開業・閉業が出来るようにしておきましょう。特に退店を検討されている方であれば店の営業をこなしながら次の利用者を探すのは本当に大変です。相談までなら無料の業者も多いので任せても安心だという仲介業者を見つける事をお勧めします。
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