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店舗を売却するうえでの心構え

店舗を売却することが決まりましたら、やらなければいけない事がたくさんあります。ここでは店舗を売却するうえでやらなければいけないことを順番にご説明し、店舗を売却するための心構えを事前にもっていただけたらなと思っております。店舗を売却する為のコツを掴んで心構えをしていただくことで、もっとも良い条件で店舗を売却することができます。では、以下に店舗を売却するにあたって必要な3つの心構えを記載いたします。

解約予告前に譲渡先を探すこと

店舗売却を成功させるコツとして、まず解約予告「前」に売却先を探すことがもっとも重要となります。解約予告を通知するとどうなるか?貸主側は次のテナントを募集し始めます。貸主側にとって大切なのは家賃の収入です。店舗の売却に関しては重要ではないのです。賃貸借契約書にも原状回復義務が記載されている通り、基本的にはスケルトンに戻して次のテナントを募集することになります。その場合、貸主側の都合で次のテナントが決まってしまいますので、別の業種が次のテナントに決まったりすると店舗の内装・備品の造作譲渡・売却が難しくなってしまいます。ただし、次のテナントを選ぶ権利は当然貸主側にありますので、紹介した次のテナントの業態・審査結果などが問題で断られることは多々ある、ということは事前に理解しておいてください。

スケルトン工事の費用を事前に把握しておくこと

店舗を売却するうえで絶対に注意しなければいけないことは「もし、売却が成立しなかった場合は・・?」を考えておくことです。その場合にどれぐらいの費用がかかるか、必ず把握しておいてください。店舗の売却は複雑な部分が多いので思い通りにすべてうまくいく場合はほとんどありません。常に最悪のケースを想定して、その最悪のケースがきた場合の対策を事前に考えておくことが大切なのです。ちなみにスケルトン工事の費用は、解体工事費用・廃棄物処理費用・廃棄物運搬費用・看板撤去費用などが含まれた費用の合計となります。本来であらばこのすべての費用がかかってくるのですが、居抜きでの店舗売却の場合はこういった撤退費用をかけずにお店を閉店できることが「居抜きで店舗売却の最大のメリット」になります。厨房機器などの専門の機器に関しては買取業者に売却依頼をすることでスケルトン工事費用を削減することなども可能です。

交渉は柔軟な姿勢で行うこと

店舗の売却で一番気になるところが「造作譲渡金が一体どれぐらいになるのか」というところかと思います。売り側はできるだけ高く売りたいものですし、反対に買い側はできるだけ安く買いたいと思っています。その為、「お互いに譲れる範囲」の金額が造作譲渡契約の成立価格となるのです。金額交渉についてですが、強気な姿勢の一点張りは正直「全く」まとまりません。まとまらなかった場合に不利になるのは売り手側なのは買い手側も当然分かっています。それに買い手側は新たな気持ちで次の店舗を探せばいいだけですが、売り手側はスケルトン工事を行うという義務だけが残ります。そういった自身のリスクもきちんと考えたうえで、気持ち良く造作譲渡の交渉をしていきたいのですが、最終的には両者の歩み寄りがとても大切です。両者を理解している仲介人ときちんと打ち合わせを重ねて、柔軟な姿勢で交渉していくことがスムーズな取引をおこなう為の秘訣となります。

売却の時にもし困ったら

みやこ不動産企画では、店舗専門の不動産業者として移転・閉店をお考えの方々に対し、店舗の売却相談やM&Aなど、店舗売却にまつわるありとあらゆる支援を行っております。もし店舗を売却する際は是非ともみやこ不動産企画に問い合わせください。

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