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店舗売却に必要なものは?注意点と流れについて

店舗の売却でも査定を依頼するところから販売の活動まで、おおよそ住宅の売却の場合と同様の流れで売却することとなります。ただし、店舗内の設備や壁・床・天井などの内装をそのままの状態で新たな買い主へと売却する「居抜き売却」をする際、店舗の売却設備の中にリース品などが含まれていないかを店舗売却をする前に必ず確認する必要があり、住宅の売却とは全く違った注意点があることに気を付けなければなりません。この記事では、ご自身の店舗の売却を検討している方や、お知り合いの方が店舗売却の相談をされた方々に向けて、店舗売却に必要なものから、失敗せずに売却する為に必ずおこなわなければいけないこと・気を付けなければならないことなどをお伝えしていきたいと思います。

店舗売却は 居抜き売却 が現在の常識

店舗を売却する場合、現在では居抜きで売却するのが一般的となっております。居抜きとは、飲食店・美容室・エステサロン・トレーニングジムなど様々な業種の備品を設置したままの状態で売却することです。買い手サイドは、これから始める業種が全く同じか類似業種などであれば初期費用を安く抑えられるという点があります。また、売り手サイドとしてはスケルトン工事費などが不要となり、退去時に手元に多くのお金を残すことも可能となります。

居抜き売却では原状回復工事の費用が不要

店舗によって原状回復工事の範囲は異なりますが、原則スケルトン渡しとなります。スケルトン工事をするとなると、多くの費用を要します。

居抜き売却では解約予告期間が出ないため余分な賃料が不要

通常は家主サイドに解約予告を出すことで退去日が決定します。本来であれば退去日までは現状の家賃を継続して支払う義務が生じますが、後継テナントの方の入居希望時期によっては前倒しで引き渡すことが可能となります。そのため、営業をしていない空白の期間の賃料などの余分な費用を払う必要がなくなります。

居抜き売却では引き渡しの直前まで営業することが可能

売却店舗の原状回復工事を行う必要がなくなります。そのため、そのままの状態で退去することができます。

店舗売却の注意点

店舗を居抜き売却する場合には注意点があります。売却する店舗の中に残された備品は誰の所有物なのか、売却する店舗のどの備品が譲り渡す物なのかなどを明確にしなければなりません。売却する備品には椅子は入ってるのか?テーブルは?専用機材は?など、売却する備品に何が含まれているかを事前に取り決めしていない場合、店舗売却の契約をするうえで売主・買主との認識相違が生じる可能性があります。

リース契約中の備品

売却する店舗の備品には、売主の物ではなくリース契約中の備品を引き継ぐ場合もあります。リース契約中の備品が含まれる場合、売主はその備品をリース契約中の会社に返却をするか、リースの残債を精算して備品の権利を自己所有にしてから引き渡すようにするとスムーズに店舗売却することができます。

備品の不具合

備品は新品ではなく中古の状態で引き渡すこととなるため、買主がオープンするとなってから急に不具合が起こることがないように、店舗の引渡しまでには必ず動作確認を行ってもらうようにしておくと安心です。事前に不具合を感じることなどあれば、そのことを前もって伝えておくことでトラブルの原因を防ぐことが可能です。もし店舗の備品に異常があったにも関わらず、その備品の異常を事前に伝えず店舗を引き渡した場合、そのことが原因で店舗がオープンできなかったとなってしまえば損害賠償請求や契約解除といったことにも発展してしまいます。また、事前に伝えていた備品の種類・数などが実際のものとが異なっていた場合、店舗の売却金額の減額等で調整されてしまいます。相違の思い違いなどでの揉め事が一番多いので、店舗の売却には細心の注意が必要なのです。

後継テナントがみつからない

店舗を売却するうえで、後継テナントがなかなか見つからない場合もあります。売却する店舗の立地・条件によりますが、好立地・好条件の店舗であれば当然決まるのも早いです。その点は店舗を売却する際には事前に不動産会社へ確認するとよいでしょう。店舗の売却を急ぐのであれば最初から条件を下げる事で早く決まる可能性も高まります。

店舗売却の流れ

店舗を売却するまでの流れは一般的な不動産を売却する流れとそう変わりません。迅速に売却を進めるための要点は、以下で店舗売却の流れとして説明していきます。店舗売却は物件のオーナーが直接的に店舗を運営している場合と店舗の運営者が別の場合があります。基本的な店舗売却の流れは同じですが、変わってくる点についてはそれぞれの項目で違いを説明いたしますので、是非確認してみてください。

仲介業者のヒアリング

まずは店舗売却を依頼する不動産業者にどういった条件の店舗なのかを伝えます。具体的には以下の点をヒアリングされるので準備しておきましょう。

店舗の住所

店舗の立地・階層・最寄駅などで相場が決まっているため、まず一番初めに確認されることが多いです。

店舗の希望の売却時期

売却時期が急ぎなのか気長に探すのかで営業方法も大きく異なってくるため、可能な限り正確に伝えたほうが良いです。

店舗の希望の売却価格

一応希望額を聞かれると思いますが、売り側は相場がわからないことがほとんどだと思いますので、基本的には仲介業者が相場の説明からどれぐらいの金額で売れそうといったところまで教えてくれます。その金額を参考にして仲介業者と共に決めていただければOKです。

店舗設備のリース契約有無・不具合有無

こちらに関しては間違った情報を伝えると大きなトラブルになる可能性になりますので、正確に伝えていただいたほうが良いです。もしわからない場合は確認できていませんとそのまま現状を伝えていただければ仲介業者からどうすればいいか教えてくれますので、それに従って確認いただければ間違いないです。備品については店舗の居抜き売却に含むのか、所有権をもらえるのか、リース契約の引継ぎなのか、それぞれ確認されます。故障・不具合などのあるものはないかなど、まとめて確認できる書類を用意しておくと店舗売却を迅速に進めることができます。店舗の売買契約書や賃貸借契約書、店舗内の平面図のコピーなどもあれば渡しておくと非常に良いです。

店舗の現地調査・査定

店舗の居抜き売却に必要なヒアリングが済みましたら、不動産業者が現地で確認作業を行いますので、その際に売却に関する打ち合わせも同時に行います。売却する店舗の立地・大きさ、店舗内の形などは図面や契約書面でも確認できますが、実際に現地を見ると店舗として適した利用しやすい形なのかどうか、近隣の治安・雰囲気はどうなのかといった点まで全て確認します。物件の特徴など、売主しか分からない情報なども伝えることで査定額が高くなる可能性がありますので、積極的に伝えていきましょう。ちなみに業者に査定を依頼する前にご自身でもある程度の相場を調査しておくことで迅速に店舗売却を進めることが可能となります。店舗の売却の場合、マンション・土地・戸建ての売却と比べると数自体はかなり少なくなってしまいますが、不動産サイトで類似している売却予定の店舗物件を探すなどの方法で、おおよその店舗売却の相場を把握する方法が基本となります。

店舗の売却活動

仲介業者によって査定・媒介契約が締結しますと、仲介業者によって居抜き店舗の売却に向けて売却活動が始まります。媒介契約につきましては複数の不動産会社と媒介契約を結べる「一般媒介契約」、1社に全て一任する「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」がございます。店舗の売却の場合、マンション・土地・戸建ての売却と比べると、メインの売却先は事業者となり、店舗売却対象数は少なくなってしまいますが、どの媒介契約を選べばよいかについては一長一短です。過去に取引したことがあり、店舗の売却についても実績を持つ会社があれば、専任媒介契約・専属専任媒介契約のどちらかを選んだ方が積極的に店舗の売却活動をしてもらえるでしょう。一般媒介契約ですと多数の不動産会社を通して多くの方に居抜き店舗の売却情報を伝えることが可能です。なので状況に応じて最適な契約形態を選ぶことをおすすめいたします。店舗売却の広告や案内などは全て仲介業者が行うのですが、売主としては購入希望者がいつ見つかっても内見の対応が出来るように、売却する店舗は常に清潔に維持しておいたほうがいいです。媒介契約については以下で詳しく説明しておきます。

店舗の売買契約締結

居抜き店舗の購入希望者が現れましたら内見を行い、その結果購入の意思が固まった場合は売買契約を締結します。契約書等は基本的には仲介業者が全て用意してくれます。売主としては売却する備品の確認を行い、必要であれば書類更新なども行っておくと良いと思います。売却する店舗の運営者が物件オーナーではない場合、物件オーナーと新しい借主との間で賃貸借契約を結び、店舗の運営者と新借主との間では造作譲渡契約書(備品の譲渡・売却に関する契約書)を締結します。

店舗の引き渡し

売却する店舗の売買契約時に手付金を受領し、決められた期日までに残金の引渡しも受領しましたら店舗の引渡しとなります。引渡しが済むと居抜き店舗売却のプロセスは全て終了となります。

店舗売却にかかる費用

店舗の売却には費用がかかります。今度はそれぞれの費用について説明しておきます。

店舗売却時の仲介手数料

店舗の売却にももちろん、一般的な不動産売却と同じで仲介手数料を支払う必要がありますが、扱いとしては少し異なります。というのも居抜き店舗の売却の場合は、法的な整備がまだされていないというのが大きく通常の不動産売却で適用されるような「宅地建物取引業」の適用を受けません。店舗の売却の仲介手数料に関しては仲介を担当する業者によって異なりますが、一般的には30万円程度、もしくは売却金額の10%とすることが多くなっています。

店舗売却時の譲渡所得税

店舗を売却して利益が出ますと、利益に対しての税金(所得税・住民税)が課されことになります。一般的には「譲渡所得税」と呼びますが、居抜き店舗の売却の場合、「土地・建物の売却で得た利益」と「備品を売却して得た利益」とを別に考える必要がございます。「土地・建物を売却して得た利益」については「分離課税」といいまして給与所得など他の所得とは完全に別に計算し税率も別となります。土地・建物に関する譲渡所得税の税率は所有期間に分かれており「5年以下で39.63%」、「5年超で20.315%」と大きく変わってくる点に注意が必要となります。備品を売却して得た利益は「総合課税」といいまして、給与所得などと合算して計算します。なので所得額が大きい程税率も高くなる「累進課税」となっています。物件オーナーと店舗の運営者が同じで売却する場合、上記2つとも税金の計算をする必要があります。物件オーナーと店舗の運営者が別の場合で、備品を売却し賃貸借契約を引き継ぐケースであれば後者の総合課税分だけを計算すればいいということです。

店舗売却時の印紙税

居抜き店舗の売却時に買主との間で取り交わした契約書に、「売却金額に応じた額の印紙」を貼って印紙税を納める必要があります。印紙をもし貼っていない場合は過怠税が課されることとなり、契約書を取り交わしたらすぐに貼り付けしておくのがベストです。不動産の売却における税金に関しましては以下で詳しく説明しておきます。

店舗売却時に物件オーナーに支払う承諾料

物件オーナーと店舗の運営者が違う場合、かつ店舗の運営者が備品を売却して新しい借主を探す場合につきましては、必ず物件オーナーの承諾を得る必要がございます。その際には物件オーナーから承諾料を求められることもございます。法律で承諾料を請求することが認められているわけではないのですが、昔からの習慣として行われていることが多々あります。その際の費用は当事者同士の話し合いで決められるのですが、おおよそは譲渡代金の10%程度が目安、と考えておけば間違いはないです。

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